Wann ist der Cashflow einer Kapitalanlageimmobilie wirklich positiv?

Ausführliche Antwort

Der Begriff Cashflow beschreibt den tatsächlichen Geldüberschuss oder Geldbedarf, den eine Kapitalanlageimmobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums erzeugt. Eine allgemeingültige Berechnungsmethode gibt es allerdings nicht, weshalb bei Immobilienangeboten genau geprüft werden sollte, welche Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt wurden. Ausgangspunkt ist üblicherweise die monatliche Nettokaltmiete. Die vom Mieter gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen sollten nicht einfach als zusätzlicher Ertrag betrachtet werden, weil ihnen entsprechende laufende Ausgaben gegenüberstehen.

Von der Nettokaltmiete werden zunächst die Kosten abgezogen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören beispielsweise Verwaltungskosten, bestimmte Bestandteile des Hausgeldes sowie Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung. Auch eine realistische Reserve für Leerstand, Mietausfälle und unerwartete Reparaturen sollte in die Berechnung einbezogen werden. Anschließend wird die vollständige Kreditrate aus Zins und Tilgung abgezogen. Bleibt danach ein Überschuss, handelt es sich um einen positiven Cashflow vor Steuern.

Die steuerliche Betrachtung muss davon getrennt werden. Schuldzinsen können bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich steuerlich berücksichtigt werden, während die Tilgung keine steuerlich abziehbare Ausgabe ist, obwohl beides die verfügbare Liquidität reduziert. Umgekehrt kann die Absetzung für Abnutzung (AfA) das steuerpflichtige Ergebnis verringern, ohne im jeweiligen Jahr einen entsprechenden Geldabfluss zu verursachen. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft belasten den Cashflow sofort, können steuerlich jedoch grundsätzlich erst berücksichtigt werden, wenn das Geld tatsächlich für entsprechende Maßnahmen ausgegeben wird.

Aus unserer Beraterpraxis

Beim Thema positiver Cashflow scheiden sich die Geister, und wir würden hier tatsächlich etwas vorsichtiger sein. Viele Interessenten wünschen sich eine Kapitalanlageimmobilie nach dem Motto: Einmal die Kaufnebenkosten aus den eigenen Ersparnissen bezahlen und anschließend möglichst nie wieder auf Konsum verzichten müssen. Andere möchten mit dem monatlich frei bleibenden Geld möglichst schnell das Eigenkapital (EK) für die nächste Kapitalanlageimmobilie ansparen. Beide Wünsche sind verständlich und draußen am Markt häufig anzutreffen, sie haben mit dem aktuellen Markt und/oder der langfristigen Realität aber oftmals wenig zu tun.

Bei einer hochwertigen Immobilie ist ein positiver Cashflow eher schwer zu erreichen. Bei einer Immobilie in einer sehr guten und entsprechend gefragten Lage ist er ebenfalls schwer zu erreichen. Auch eine hohe Fremdfinanzierung erschwert einen positiven Cashflow erheblich. Treffen mehrere oder sogar alle diese Faktoren zusammen, wird es ausgesprochen schwer. (Der klassiche Kundenwunsch: Gute Immobilie in Top-Lage mit wenig EK).

Manche Anleger weichen deshalb auf ältere Immobilien, weniger optimale Lagen oder gleich auf eine Kombination aus beidem aus. Auf dem Papier kann das zunächst sehr vernünftig aussehen: Der Kaufpreis ist niedriger, die Mietrendite höher und der laufende Cashflow vielleicht sogar positiv. Das Alter eines Gebäudes allein ist noch kein Problem. Kritisch wird es jedoch, wenn ein älteres Gebäude zusätzlich einen Sanierungsstau, eine geringe Erhaltungsrücklage, energetischen Nachholbedarf oder andere technische Schwächen aufweist. Dann können größere Reparaturen und Sonderumlagen entstehen, die schnell mehrere Zehntausend Euro und in besonders schweren Fällen sogar sechsstellige Eurobeträge erreichen.

Immer wieder werden Fälle bekannt, in denen vermeintliche Schnäppchen im Nachhinein nach einigen Jahren derart hohe zusätzliche Kosten verursacht, ggf. sechsstellige Beträge oder in extremen Fällen sogar den Kaufpreis überstiegen haben. Wenn solche großen Kostenblöcke auf einen zukommen, fragt man sich natürlich schnell, warum der Verkäufer einige Jahre zuvor ausgestiegen ist. Manchmal entsteht dann zumindest der Eindruck, dass er zum richtigen Zeitpunkt abgesprungen sein könnte, weil sich kommende erhebliche Kosten bereits abzeichneten und der vermeintliche Schnäppchenpreis den Verkauf erleichterte. Ob der Verkäufer diese Entwicklung tatsächlich kannte oder vorhersehen konnte, lässt sich ohne konkrete Belege allerdings nicht beweisen. Verteilt man die späteren Belastungen rechnerisch auf die vergangenen Jahre und Monate, bleibt von dem vermeintlich positiven Cashflow häufig nicht mehr viel übrig bzw. hat einen negativen Cashflow.

Wer bewusst eine Strategie mit positivem Cashflow verfolgen möchte, sollte deshalb nicht nur einen knappen, sondern einen deutlich positiven und belastbaren Überschuss anstreben. Gerade bei Immobilien, die erfahrungsgemäß mehr Pflege und häufiger Reparaturen benötigen, sollte der Cashflow groß genug sein, um solche laufenden Aufwendungen möglichst regelmäßig daraus bestreiten zu können. Aber die muss man auch erst mal finden. Mehr Eigenkapital verbessert zwar den Cashflow, bindet aber gleichzeitig Liquidität und reduziert den möglichen Finanzierungseffekt.

Am Ende hat jedes System seine Vor- und Nachteile: eine neue und hochwertige Immobilie ebenso wie ein älteres Objekt mit einem möglicherweise besseren anfänglichen Cashflow. Deshalb sollte sich jeder Investor möglichst früh fragen, was er eigentlich langfristig wirklich möchte. Möchte er mit seiner Kapitalanlage weitgehend seine Ruhe haben und sich weiterhin auf seinen Beruf, seine Familie und sein übriges Leben konzentrieren? Oder ist er bereit, die Immobilie gewissermaßen als zweites Hobby zu betrachten, regelmäßig selbst „Verwalter und Handwerker zu spielen“, kleinere Defekte und Beschwerden von Mietern aufzunehmen, Gespräche zu führen, Angebote einzuholen und Handwerker zu organisieren? Das sind zwei extreme Gegensätze – aber genau zwischen diesen beiden Polen sollte jeder Investor seinen persönlichen Weg finden.

Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.