Kurzantwort
Die Objektrendite zeigt, welche Rendite die Immobilie selbst erwirtschaftet, ohne dass die konkrete Aufteilung zwischen Eigen- und Fremdkapital das Ergebnis verzerrt. Sie eignet sich deshalb besonders gut, um verschiedene Immobilien wirtschaftlich miteinander zu vergleichen und anschließend zu prüfen, ob sich der Einsatz von Fremdkapital lohnt. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Vereinfacht wird der jährliche Ertrag der Immobilie ins Verhältnis zu den gesamten Anschaffungskosten gesetzt. Finanzierungskosten werden dabei gerade nicht berücksichtigt, weil zunächst beurteilt werden soll, wie rentabel das Objekt selbst ist.
Jahresnettokaltmiete – laufende nicht umlagefähige Kosten – gegebenenfalls Steuern = jährlicher Objektertrag
Je nach Berechnungssystem wird die Rendite vor oder nach Steuern ausgewiesen. Deshalb sollten beim Vergleich mehrerer Immobilien immer dieselben Berechnungsannahmen verwendet werden.
Eine Immobilie kostet einschließlich Kaufnebenkosten 350.000 Euro. Sie erzielt 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete, während jährlich 1.200 Euro nicht umlagefähige Kosten und in einer beispielhaften Nachsteuerrechnung 1.000 Euro Steuern berücksichtigt werden.
Damit verbleiben 9.800 Euro jährlicher Objektertrag.
Eine vergleichbare Beispielrechnung verwendet auch Dr. Klein.
Zwei Anleger können exakt dieselbe Wohnung kaufen, aber völlig unterschiedlich finanzieren. Würde die Finanzierung bereits in diese Kennzahl einfließen, hätte dieselbe Immobilie je nach Käufer unterschiedliche Objektrenditen.
Wenn Wohnung A eine Objektrendite von 4,0 % und Wohnung B unter identischen Berechnungsannahmen nur 2,8 % erzielt, erwirtschaftet Wohnung A zunächst mehr laufenden Ertrag im Verhältnis zum eingesetzten Gesamtkapital. Trotzdem müssen Lage, Zustand, Risiken und Zukunftsaussichten zusätzlich berücksichtigt werden.
Ist die Objektrendite beziehungsweise Gesamtkapitalrendite höher als die Kosten des eingesetzten Fremdkapitals, kann zusätzliches Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöhen. Liegen die Fremdkapitalkosten darüber, kann der Hebel dagegen negativ wirken.
Bezeichnungen wie Objektrendite, Gesamtkapitalrendite oder Immobilienrendite werden in der Praxis teilweise unterschiedlich definiert. Wichtiger als die Bezeichnung ist deshalb, genau zu prüfen, welche Einnahmen, Kosten, Steuern und Kaufnebenkosten tatsächlich in der jeweiligen Berechnung enthalten sind.
Wenn zwei Kapitalanlageimmobilien unterschiedlich finanziert werden sollen, würden wir zunächst versuchen, die Finanzierung gedanklich auszublenden und zu fragen: Welches Objekt arbeitet wirtschaftlich besser?
Eine schwache Immobilie wird aus unserer Sicht nicht dadurch zu einer guten Kapitalanlage, dass man sehr wenig Eigenkapital einsetzt und dadurch rechnerisch eine hohe Eigenkapitalrendite erzeugt.
Liegt beispielsweise die nachhaltige Objektrendite bei 4,5 % und kostet das Fremdkapital 3,5 %, kann Fremdkapital wirtschaftlich einen positiven Hebel erzeugen. Liegt der Darlehenszins dagegen bei 5 %, funktioniert dieser einfache Renditehebel nicht mehr zugunsten des Anlegers.
Wir würden nicht empfehlen, eine Finanzierung allein deshalb stark zu hebeln, weil die Objektrendite den Darlehenszins um wenige Zehntelprozent übersteigt. Mietausfälle, Instandhaltung oder höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung können einen solchen kleinen Vorsprung schnell aufzehren.
Die Objektrendite ist aus unserer Sicht eine wichtige bis sehr wichtige Kennzahl, weil sie Objektqualität und Finanzierung zunächst voneinander trennt. Die endgültige Kaufentscheidung würden wir aber immer gemeinsam mit Lage, Vermietbarkeit, Cashflow, Eigenkapitalrendite und den langfristigen Risiken treffen.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
Interhyp – Objektrendite, Eigenkapitalrendite und Immobilienrendite
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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