Was ist das Mietausfallwagnis bei einer Kapitalanlageimmobilie und wie sollte ich es kalkulieren?

Ausführliche Antwort

Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Kostenposition

Es handelt sich nicht um eine monatliche Rechnung wie das Verwalterhonorar. Vielmehr wird damit berücksichtigt, dass die theoretisch erzielbare Jahresmiete in der Realität nicht immer vollständig beim Vermieter ankommt.

Mehr als nur Leerstand

Nach § 32 ImmoWertV umfasst das Mietausfallwagnis insbesondere uneinbringliche Mietrückstände, vorübergehenden Leerstand, dadurch zusätzlich vom Eigentümer zu tragende Bewirtschaftungskosten sowie uneinbringliche Kosten der Rechtsverfolgung.

Für Wohnimmobilien gibt es einen standardisierten Ansatz

Anlage 3 der ImmoWertV sieht bei Wohnnutzung für das Mietausfallwagnis 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags vor. Bei beispielsweise 12.000 Euro jährlichem Rohertrag wären dies kalkulatorisch:

12.000 Euro × 2 % = 240 Euro pro Jahr.

Die 2 % sind keine Garantie für das tatsächliche Risiko

Die gesetzliche Größe stammt aus der standardisierten Immobilienwertermittlung. Eine konkrete Kapitalanlage kann erheblich weniger oder erheblich mehr Mietausfallrisiko besitzen.

Die Lage spielt eine große Rolle

Eine gut geschnittene Wohnung in einem nachfragestarken Wohnungsmarkt kann meist schneller wieder vermietet werden als ein schwer vermietbares Objekt in einer strukturschwachen Lage.

Auch die Mieterauswahl beeinflusst das Risiko

Bonität, Einkommen und bisheriges Zahlungsverhalten des Mieters können die Wahrscheinlichkeit von Mietrückständen beeinflussen. Vollständig beseitigen lässt sich das Risiko jedoch auch durch sorgfältige Mieterauswahl nicht.

Mietausfall und Leerstandskosten wirken gleichzeitig

Fällt beispielsweise für zwei Monate die Nettokaltmiete aus, verliert der Eigentümer nicht nur diese Einnahmen. Gleichzeitig laufen Finanzierung und Eigentümerkosten weiter, und während des Leerstands können zusätzlich Betriebskosten beim Eigentümer verbleiben.

Deshalb gehört das Mietausfallwagnis in eine realistische Renditerechnung

Die ImmoWertV zählt das Mietausfallwagnis ausdrücklich gemeinsam mit Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und bestimmten Betriebskosten zu den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir würden niemals dauerhaft mit 100 % sicheren Mieteinnahmen kalkulieren

Auch bei einer sehr guten Wohnung kann ein Mieter ausziehen, verspätet zahlen oder kurzfristig eine Anschlussvermietung fehlen.

Zwei Prozent sind für uns ein sinnvoller Orientierungspunkt – aber kein Dogma

Der gesetzliche Bewertungsansatz von 2 % zeigt zumindest, dass selbst professionelle Immobilienbewertungen nicht davon ausgehen, dass jede theoretisch erzielbare Miete dauerhaft vollständig eingeht.

Das konkrete Objekt entscheidet

Bei einer sehr gut vermietbaren kleinen Wohnung in einer gefragten Großstadt würden wir das Risiko anders beurteilen als bei einer Spezialimmobilie oder einer Wohnung in einer Region mit sinkender Nachfrage.

Bei knappem Cashflow besonders vorsichtig sein

Wenn eine Finanzierung nur funktioniert, solange zwölf von zwölf Monatsmieten vollständig und pünktlich eingehen, wäre uns die Kalkulation regelmäßig zu knapp.

Liquiditätsreserve ist wichtiger als mathematische Perfektion

Ein statistischer Ansatz von beispielsweise 2 % hilft bei der Wirtschaftlichkeitsrechnung. In der Praxis braucht der Anleger aber zusätzlich genügend liquide Mittel, um auch mehrere Monate ohne vollständige Mieteinnahmen überstehen zu können.

Das Mietausfallwagnis ist keine spektakuläre Kennzahl, aber eine wichtige Korrektur zu allzu optimistischen Renditeberechnungen. Eine gute Kapitalanlage sollte aus unserer Sicht nicht nur im mathematisch perfekten Normalfall funktionieren.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.

Weiterführende Quellen

§ 32 ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten und Mietausfallwagnis

Anlage 3 ImmoWertV – 2 % Mietausfallwagnis bei Wohnnutzung