Welche Betriebskosten muss ich als Vermieter während eines Leerstands selbst tragen?

Ausführliche Antwort

Ohne Mieter gibt es niemanden, auf den die Kosten umgelegt werden können

Nach §§ 556 und 556a BGB können Betriebskosten bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung auf einen Mieter umgelegt werden. Während eines Leerstands fehlt jedoch für diesen Zeitraum der Mieter als Kostenschuldner.

Typische Kosten laufen trotzdem weiter

Auch bei einer unbewohnten Wohnung fallen beispielsweise Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausreinigung, Gartenpflege, Müllentsorgung, Allgemeinstrom und Hausmeisterkosten weiter an.

Auch Heizkosten verschwinden nicht vollständig

Zwar sinkt der individuelle Verbrauch während eines Leerstands normalerweise deutlich, doch Grundkosten für Heizung und Warmwasser sowie gegebenenfalls eine notwendige Mindestbeheizung zum Schutz der Immobilie bleiben bestehen. Bei zentral beheizten Gebäuden gelten zusätzlich die Verteilungsregeln der Heizkostenverordnung.

Bei einer Eigentumswohnung muss das Hausgeld weitergezahlt werden

Die WEG interessiert grundsätzlich nicht, ob die Wohnung vermietet oder leer steht. Der Wohnungseigentümer muss seine laufenden Zahlungen an die Gemeinschaft weiterhin leisten.

Der Leerstandsanteil darf nicht einfach auf andere Mieter verteilt werden

Besitzt ein Vermieter beispielsweise mehrere Wohnungen in einem Gebäude, darf er den auf eine leerstehende Wohnung entfallenden Kostenanteil grundsätzlich nicht einfach auf die übrigen Mieter verschieben. Bei einer Verteilung nach Wohnfläche bleibt der entsprechende Leerstandsanteil wirtschaftlich beim Vermieter.

Verbrauchskosten können teilweise deutlich sinken

Kosten, die tatsächlich nach individuellem Verbrauch gemessen werden, können während des Leerstands gering oder nahezu null sein. Fixe Kosten und flächenbezogene Kosten bleiben dagegen regelmäßig bestehen.

Für Kapitalanleger entsteht eine doppelte Belastung

Während des Leerstands fehlen nicht nur die Mieteinnahmen, sondern gleichzeitig laufen Finanzierung, Eigentümerkosten und ein Teil der normalerweise umlagefähigen Betriebskosten weiter. Genau deshalb wirkt sich Leerstand auf den Cashflow wesentlich stärker aus als nur durch den Ausfall der Nettokaltmiete.

Relevante Rechtsgrundlagen

§ 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten§ 556a BGB – Abrechnungsmaßstab für BetriebskostenHeizkostenverordnung – Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten

Aus unserer Beraterpraxis

Leerstand kostet mehr als nur die fehlende Kaltmiete

Wenn eine Wohnung beispielsweise 800 Euro Nettokaltmiete erzielt, würden wir einen Monat Leerstand wirtschaftlich nicht einfach mit 800 Euro Verlust kalkulieren. Hinzu kommen die in diesem Monat vom Eigentümer selbst zu tragenden laufenden Kosten.

Deshalb unterscheiden wir zwischen Mietausfall und Leerstandskosten

Die entgangene Miete ist die eine Seite. Die zusätzlich beim Eigentümer verbleibenden Betriebskosten sind die andere.

Bei guter Vermietbarkeit ist das Risiko überschaubarer

In einer gefragten Lage mit marktgerechter Miete kann sich der typische Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen häufig auf eine relativ kurze Zeit beschränken. In strukturell schwächeren Lagen kann daraus dagegen ein dauerhaft relevanter Kostenfaktor werden.

Nicht mit hundertprozentiger Vermietung rechnen

Bei einer langfristigen Investitionsrechnung würden wir deshalb zumindest einen vernünftigen Puffer für Mieterwechsel und temporären Leerstand vorsehen, auch wenn die Wohnung aktuell vollständig vermietet ist.

Besonders wichtig bei knappem Cashflow

Wenn die Immobilienfinanzierung bereits bei Vollvermietung nur einen sehr kleinen finanziellen Puffer lässt, können schon wenige leerstehende Monate unangenehm werden.

Für uns gehört das Leerstandsrisiko zu den wichtigen Faktoren einer Kaufentscheidung, weil sich darin Lagequalität, Vermietbarkeit und Liquiditätsrisiko unmittelbar verbinden.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.