Kurzantwort
Die laufenden Kosten der Wasserversorgung können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Übernahme der Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart ist; Reparatur- und Instandsetzungskosten gehören dagegen nicht dazu. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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§ 2 Nr. 2 BetrKV zählt die Kosten der Wasserversorgung ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Dazu gehören insbesondere Wasserverbrauch, Grundgebühren, bestimmte Kosten der Wasserzähler einschließlich Eichung und Kostenverteilung sowie der Betrieb von Wasseraufbereitungsanlagen.
Umlagefähig sind diese Kosten gegenüber dem Mieter jedoch nur, wenn mietvertraglich vereinbart wurde, dass er Betriebskosten trägt.
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter darüber grundsätzlich jährlich abrechnen.
Ohne abweichende Vereinbarung werden Betriebskosten grundsätzlich nach Wohnfläche verteilt, während Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, nach einem Maßstab umzulegen sind, der diesen Verbrauch berücksichtigt.
Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt ohne abweichende mietvertragliche Vereinbarung grundsätzlich der innerhalb der WEG geltende Verteilungsmaßstab, sofern dieser nicht billigem Ermessen widerspricht.
Die Kosten der Entwässerung sind nach § 2 Nr. 3 BetrKV eine eigenständige Betriebskostenart und sollten nicht mit den Kosten der Frischwasserversorgung verwechselt werden.
Bei einer zentralen Warmwasserversorgung müssen grundsätzlich mindestens 50 % und höchstens 70 % der entsprechenden Kosten nach dem erfassten Warmwasserverbrauch verteilt werden.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, beispielsweise für die Beseitigung alters- oder verschleißbedingter Schäden an der Wasserversorgung, gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten.
Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer vermieteten Wohnung sollten deshalb umlagefähige laufende Wasserkosten konsequent von nicht umlagefähigen Reparatur- und Instandsetzungskosten getrennt werden.
Bei einer normal vermieteten Eigentumswohnung mit wirksamer Betriebskostenvereinbarung behandeln wir die laufenden Kosten der Wasserversorgung grundsätzlich nicht als dauerhaft beim Vermieter verbleibende Kosten.
Entfallen auf die Wohnung jährlich 480 Euro Wasserversorgungskosten, entspricht dies 40 Euro monatlich; können diese ordnungsgemäß auf den Mieter umgelegt werden, reduzieren sie den langfristigen Nettoertrag des Vermieters grundsätzlich nicht.
In einer WEG-Abrechnung stehen umlagefähige und nicht umlagefähige Positionen häufig direkt nebeneinander, weshalb der Vermieter die Abrechnung zunächst sauber auseinandernehmen muss.
Die laufende Zählermiete oder Eichung kann beispielsweise umlagefähig sein, eine notwendige Reparatur an einer defekten Wasserleitung dagegen nicht.
Steht die Wohnung leer, fehlt der Mieter, auf den die auf diesen Zeitraum entfallenden umlagefähigen Kosten tatsächlich weitergegeben werden könnten.
Wir würden deshalb Kaltwasser, Entwässerung, Warmwasser und Reparaturkosten in einer Abrechnung nicht in einen Topf werfen, sondern jeweils richtig zuordnen.
Die Wasserversorgung ist für sich genommen keine komplizierte Kostenposition, aber gerade die saubere Trennung zwischen umlagefähigen Betriebskosten und echten Eigentümerkosten ist für Cashflow und Nettorendite einer Kapitalanlageimmobilie wichtig.
Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.
Bundesrecht – § 2 BetrKV: Kosten der Wasserversorgung
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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