Kann ich Instandhaltungs- und Reparaturkosten auf meinen Mieter umlegen?

Ausführliche Antwort

Reparaturen sind keine Betriebskosten

§ 1 Betriebskostenverordnung schließt Kosten ausdrücklich aus, die zur Beseitigung von Mängeln infolge von Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehen. Solche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dürfen deshalb nicht über die normale Betriebskostenabrechnung auf den Mieter verteilt werden.

Die Erhaltung der Wohnung ist grundsätzlich Vermietersache

Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit grundsätzlich in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten.

Typische Beispiele

Dazu können beispielsweise Reparaturen an Leitungen, Fenstern, Heizungsbestandteilen, Sanitäranlagen, Türen oder anderen technischen und baulichen Teilen gehören, soweit keine besondere Verantwortlichkeit des Mieters besteht.

Vom Mieter verursachte Schäden sind etwas anderes

Beschädigt der Mieter beispielsweise eine Tür oder einen anderen Bestandteil der Wohnung schuldhaft, kann ein Schadensersatzanspruch gegen ihn bestehen. Das ist jedoch keine Umlage von Instandhaltungskosten, sondern die Haftung für einen konkret verursachten Schaden.

Bei Kleinreparaturen gibt es eine begrenzte Ausnahme

Eine wirksame Kleinreparaturklausel kann den Mieter unter bestimmten Voraussetzungen mit den Kosten kleiner Reparaturen an Gegenständen belasten, die seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff unterliegen. Der Bundesgerichtshof verlangt hierfür insbesondere eine sachliche Begrenzung und einen zumutbaren Höchstbetrag für mehrere Reparaturen.

Größere Reparaturen lassen sich damit nicht aufteilen

Eine formularmäßige Regelung, nach der sich der Mieter einfach mit einem bestimmten Betrag an größeren Reparaturen beteiligen muss, hat der Bundesgerichtshof gerade nicht als zulässige Kleinreparaturregelung angesehen.

Für Kapitalanleger gehören Reparaturen in die Kalkulation

Auch wenn im konkreten Jahr kaum etwas anfällt, sollte bei der Investitionsrechnung langfristig mit Instandhaltungs- und Reparaturaufwand gerechnet werden. Selbst offizielle Bewertungsverfahren behandeln Instandhaltungskosten als eigenständige Bewirtschaftungskosten einer Immobilie.

Aus unserer Beraterpraxis

Keine Immobilie bleibt dauerhaft reparaturfrei

Gerade bei Bestandsimmobilien würden wir nicht davon ausgehen, dass die aktuelle Miete dauerhaft nahezu vollständig für Finanzierung und Rendite zur Verfügung steht.

Alter und Zustand entscheiden erheblich

Bei einer jüngeren oder umfassend sanierten Immobilie können die nächsten Jahre vergleichsweise ruhig verlaufen. Bei einem älteren Gebäude mit aufgeschobener Instandhaltung können dagegen innerhalb kurzer Zeit erhebliche Kosten entstehen.

Wohnung und Gemeinschaftseigentum getrennt betrachten

Bei einer Eigentumswohnung können Reparaturen innerhalb der Wohnung direkt den Eigentümer treffen. Größere Arbeiten am Gemeinschaftseigentum werden dagegen regelmäßig über die WEG, vorhandene Rücklagen oder gegebenenfalls Sonderumlagen finanziert.

Eine Reserve gehört für uns zur Kalkulation

Wir würden deshalb nicht erst dann über Instandhaltung nachdenken, wenn die erste größere Rechnung kommt, sondern bereits bei der Kaufentscheidung einen angemessenen Sicherheitspuffer berücksichtigen.

Hohe Anfangsrendite kann durch Reparaturen schnell relativiert werden

Eine Immobilie mit besonders attraktiver Mietrendite kann wirtschaftlich deutlich schlechter werden, wenn kurz nach dem Kauf Fenster, Leitungen, Dach, Fassade oder technische Anlagen umfangreich erneuert werden müssen.

Für uns gehört das Instandhaltungs- und Reparaturrisiko zu den wichtigsten laufenden Kostenfaktoren einer Kapitalanlageimmobilie. Gerade bei älteren Bestandsobjekten sollte es bei der Investitionsentscheidung deutlich stärker gewichtet werden als einige Zehntelprozent Unterschied bei der anfänglichen Mietrendite.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.