Kurzantwort
Ja, grundsätzlich kann der Vermieter ein fälliges Betriebskostenguthaben des Mieters mit eigenen fälligen Geldforderungen gegen den Mieter, beispielsweise Mietrückständen, aufrechnen. Voraussetzung ist, dass die gesetzlichen Aufrechnungsvoraussetzungen erfüllt sind und kein besonderes Aufrechnungsverbot entgegensteht. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Nach § 387 BGB kann aufgerechnet werden, wenn sich zwei Personen gegenseitig gleichartige Leistungen schulden und die gesetzlichen Voraussetzungen für die Aufrechnung vorliegen.
§ 387 BGB – Voraussetzungen der Aufrechnung
Hat der Mieter beispielsweise ein Betriebskostenguthaben von 800 Euro und schuldet gleichzeitig 1.200 Euro fällige Miete, kann der Vermieter grundsätzlich die Aufrechnung erklären.
Nach § 388 BGB erfolgt die Aufrechnung durch eine Erklärung gegenüber dem anderen Vertragspartner.
§ 388 BGB – Erklärung der Aufrechnung
Soweit sich beide Forderungen decken, gelten sie durch die Aufrechnung grundsätzlich als erloschen; im Beispiel verblieben nach Verrechnung der 800 Euro noch 400 Euro Mietrückstand.
§ 389 BGB – Wirkung der Aufrechnung
Bestehen Zweifel an der Mietforderung oder greifen besondere gesetzliche Aufrechnungsverbote, sollte vor einer Verrechnung genauer geprüft werden, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
Wenn ein Mieter beispielsweise noch 1.500 Euro unstrittige Mietrückstände hat und gleichzeitig aus der Betriebskostenabrechnung 700 Euro zurückerhalten müsste, würden wir nicht zunächst 700 Euro überweisen und anschließend weiter den gesamten Mietrückstand verfolgen.
Wir würden dem Mieter eindeutig mitteilen, welches Betriebskostenguthaben mit welcher konkreten Forderung verrechnet wird und welcher Betrag danach noch offen beziehungsweise auszuzahlen ist. Gerade bei mehreren offenen Monatsmieten sollte die Zuordnung sauber dokumentiert werden.
Bestreitet der Mieter den angeblichen Mietrückstand oder bestehen beispielsweise ungeklärte Minderungsrechte, würden wir eine Aufrechnung nicht allein als buchhalterischen Vorgang betrachten. Bei größeren oder rechtlich streitigen Beträgen sollte zunächst geklärt werden, ob die Gegenforderung tatsächlich besteht und durchsetzbar ist.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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