Welche nicht umlagefähigen Kosten sollte ich bei einer Kapitalanlageimmobilie berücksichtigen?

Ausführliche Antwort

Nicht das gesamte Hausgeld trägt der Eigentümer selbst

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung enthält das Hausgeld sowohl Kosten, die grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden können, als auch Positionen, die beim Eigentümer verbleiben.

Verwaltungskosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig

Die Betriebskostenverordnung zählt Verwaltungskosten ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten. Dazu gehören insbesondere die Kosten der Gebäudeverwaltung und Geschäftsführung.

Auch Instandhaltung und Instandsetzung bleiben Eigentümersache

Kosten für Maßnahmen, mit denen alters-, abnutzungs- oder witterungsbedingte Mängel beseitigt werden, gehören ebenfalls nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Die Erhaltungsrücklage belastet die Liquidität

Bei einer Eigentumswohnung fließt häufig ein Teil des Hausgeldes in die Erhaltungsrücklage der WEG. Diese Zahlung reduziert zunächst die verfügbare Liquidität des Eigentümers, auch wenn die steuerliche Behandlung davon zu unterscheiden ist und ein Werbungskostenabzug grundsätzlich erst bei tatsächlicher Verwendung der Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen erfolgt.

Weitere Eigentümerkosten können hinzukommen

Je nach Immobilie können beispielsweise Kosten einer Sondereigentumsverwaltung, nicht umlagefähige Teile einzelner Dienstleistungen, Reparaturen innerhalb der Wohnung oder bestimmte sonstige Bewirtschaftungskosten entstehen.

Für die Renditeberechnung sind diese Kosten entscheidend

Die Bruttomietrendite ignoriert solche Aufwendungen weitgehend. Bei der Nettomietrendite werden dagegen insbesondere nicht umlagefähige Kosten und die Investitionskosten berücksichtigt, wodurch die tatsächliche Objektwirtschaftlichkeit wesentlich realistischer dargestellt wird.

Auch eine Kostenquote kann hilfreich sein

Zusätzlich kann man für den Objektvergleich rechnen:

jährliche nicht umlagefähige Kosten ÷ Jahresnettokaltmiete × 100

Betragen beispielsweise die Jahresnettokaltmiete 12.000 Euro und die dauerhaft beim Eigentümer verbleibenden laufenden Kosten 1.800 Euro, werden bereits 15 % der Jahresmiete durch diese Kosten aufgezehrt.

Aus unserer Beraterpraxis

Für uns eine sehr wichtige Größe

Nicht umlagefähige Kosten gehören zu den Positionen, die wir bei einer Kapitalanlageimmobilie sehr genau prüfen würden, weil sie direkt zulasten des Eigentümers gehen.

Nicht vom gesamten Hausgeld abschrecken lassen

Ein Hausgeld von beispielsweise 350 Euro monatlich bedeutet nicht, dass der Kapitalanleger jeden Monat 350 Euro selbst trägt. Entscheidend ist die Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile.

Vor dem Kauf die Abrechnung ansehen

Wir würden deshalb nicht nur die aktuelle Hausgeldhöhe betrachten, sondern auch Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung prüfen und uns ansehen, welche Kosten tatsächlich dauerhaft beim Eigentümer verbleiben.

Besonders auf ungewöhnlich hohe Verwaltungskosten achten

Ein auffällig hoher nicht umlagefähiger Kostenblock kann die Wirtschaftlichkeit einer ansonsten attraktiven Wohnung spürbar verschlechtern.

Die Erhaltungsrücklage sehen wir differenziert

Eine Einzahlung in die Rücklage schmälert zwar die aktuelle Liquidität. Gleichzeitig verschwindet das Geld aber nicht einfach, sondern steht der WEG grundsätzlich für zukünftige Erhaltungsmaßnahmen zur Verfügung. Eine angemessene Rücklage kann deshalb gerade bei älteren Gebäuden auch ein wichtiger Sicherheitsfaktor sein.

Nicht zu optimistisch kalkulieren

Wir würden bei einer Kaufentscheidung nicht nur die aktuelle Jahresabrechnung übernehmen, sondern zusätzlich einen vernünftigen Puffer für zukünftige Reparaturen und nicht vorhersehbare Eigentümerkosten einplanen.

Eine Immobilie mit hoher Bruttomietrendite kann nach Berücksichtigung der nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger attraktiv aussehen. Deshalb gehört diese Größe für uns zwingend in jede ernsthafte Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.

Weiterführende Quellen

§ 1 Betriebskostenverordnung – nicht umlagefähige Verwaltungs- und Instandhaltungskosten

Interhyp – Brutto- und Nettomietrendite bei Kapitalanlageimmobilien