Kurzantwort
Die Aufrechnung muss gegenüber dem Mieter eindeutig erklärt werden; eine besondere gesetzliche Form ist grundsätzlich nicht vorgeschrieben. Sinnvoll ist eine schriftliche Erklärung, aus der klar hervorgeht, welches Betriebskostenguthaben mit welcher konkreten Forderung verrechnet wird. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Nach § 388 BGB erfolgt die Aufrechnung durch eine Erklärung gegenüber dem anderen Vertragspartner; eine Zustimmung des Mieters ist dafür grundsätzlich nicht erforderlich.
§ 388 BGB – Erklärung der Aufrechnung
Der Vermieter sollte beispielsweise mitteilen: „Ihr Betriebskostenguthaben von 600 Euro aus der Abrechnung 2026 wird mit dem offenen Mietrückstand für Mai 2027 in gleicher Höhe verrechnet.“
Bestehen mehrere offene Forderungen, sollte ausdrücklich festgelegt werden, gegen welche Forderung aufgerechnet wird; andernfalls greifen die gesetzlichen Zuordnungsregeln des § 396 BGB.
§ 396 BGB – Aufrechnung bei mehreren Forderungen
Eine Aufrechnung setzt grundsätzlich voraus, dass sich gleichartige Forderungen gegenüberstehen und der Vermieter seine eigene Gegenforderung verlangen kann.
§ 387 BGB – Voraussetzungen der Aufrechnung
Soweit sich Betriebskostenguthaben und Mietforderung decken, gelten die Forderungen nach § 389 BGB grundsätzlich als erloschen.
§ 389 BGB – Wirkung der Aufrechnung
Auch wenn das Gesetz für die gewöhnliche Aufrechnungserklärung keine besondere Form vorgibt, würden wir sie wegen der späteren Nachweisbarkeit immer schriftlich und mit einer nachvollziehbaren Berechnung erklären.
Wir würden ein Guthaben nicht einfach intern ausbuchen und davon ausgehen, dass der Mieter schon versteht, was passiert ist. Der Mieter sollte ausdrücklich erfahren, welcher Betrag verrechnet wurde und mit welcher Forderung.
Beispielsweise: Betriebskostenguthaben 800 Euro, offener Mietrückstand 1.200 Euro, Aufrechnung 800 Euro, verbleibender Mietrückstand 400 Euro. Eine solche Darstellung ist für beide Seiten sofort nachvollziehbar.
Sind mehrere Monatsmieten, Verzugszinsen oder weitere Forderungen offen, würden wir besonders sauber festlegen, worauf das Guthaben angerechnet wird. Das kann später auch für Mahnung, Verzugszinsen oder eine mögliche Kündigung wichtig werden.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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