Kurzantwort
Hat der Vermieter mehrere offene Forderungen gegen den Mieter, kann er bei der Aufrechnung grundsätzlich bestimmen, mit welcher Forderung das Betriebskostenguthaben verrechnet werden soll. Fehlt eine solche Bestimmung oder widerspricht der Mieter ihr unverzüglich, greifen die gesetzlichen Anrechnungsregeln. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Hat der Vermieter beispielsweise offene Mietforderungen aus mehreren Monaten und schuldet dem Mieter gleichzeitig ein Betriebskostenguthaben, kann er nach § 396 BGB grundsätzlich bestimmen, welche seiner Forderungen durch die Aufrechnung getilgt werden soll.
§ 396 BGB – Mehrheit von Forderungen
Bei einem Guthaben von 800 Euro und offenen Mieten für März und April sollte der Vermieter deshalb eindeutig erklären, mit welcher konkreten Monatsforderung die 800 Euro verrechnet werden.
Fehlt eine solche Zuordnung oder widerspricht der Mieter der getroffenen Bestimmung unverzüglich, verweist § 396 BGB auf die gesetzliche Reihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB.
Danach werden unter mehreren ansonsten gleichartigen und gleich sicheren Forderungen grundsätzlich ältere Schulden vor jüngeren getilgt.
§ 366 BGB – Anrechnung auf mehrere Forderungen
Bestehen neben der Hauptforderung auch Zinsen und Kosten, verweist § 396 Abs. 2 BGB zusätzlich auf die besondere Anrechnungsregel des § 367 BGB.
Gerade bei mehreren Mietrückständen sollte deshalb nach der Aufrechnung genau dokumentiert werden, welche Forderungen vollständig oder teilweise erloschen sind und welche Beträge weiterhin offenstehen.
Wenn beispielsweise 2.500 Euro Mietrückstände aus mehreren Monaten bestehen und gleichzeitig ein Betriebskostenguthaben von 700 Euro entsteht, würden wir nicht lediglich den Gesamtsaldo auf 1.800 Euro reduzieren.
Wir würden schriftlich festhalten, welche konkrete Forderung mit den 700 Euro verrechnet wird. Gerade wenn später Verzugszinsen, Mahnungen oder sogar eine Kündigung wegen Mietrückständen eine Rolle spielen, kann entscheidend sein, welcher Mietmonat noch in welcher Höhe offen ist.
Bei mehreren offenen Positionen würden wir Mietrückstände, Betriebskostennachzahlungen, Verzugszinsen, Kosten und erfolgte Aufrechnungen getrennt dokumentieren. So lässt sich auch Monate später noch nachvollziehen, wie sich der verbleibende Rückstand zusammensetzt.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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