Kann eine falsche Verrechnung von Mietzahlungen Auswirkungen auf eine spätere Kündigung haben?

Ausführliche Antwort

Entscheidend ist der tatsächliche Mietrückstand

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, dass der tatsächlich bestehende Mietrückstand die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt.

§ 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung

Eine Tilgungsbestimmung des Mieters ist grundsätzlich zu beachten

Hat der Mieter bei seiner Zahlung eindeutig bestimmt, welche offene Forderung er begleichen möchte, ist diese Zuordnung nach § 366 Abs. 1 BGB grundsätzlich maßgeblich.

Trifft der Mieter keine Bestimmung, richtet sich die Anrechnung nach der gesetzlichen Reihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB; bei mehreren vergleichbaren Mietrückständen kann dadurch insbesondere die ältere Forderung zuerst getilgt werden.

§ 366 BGB – Anrechnung auf mehrere Forderungen

Eine falsche Buchung kann den Kündigungsrückstand verfälschen

Rechnet der Vermieter beispielsweise eine Zahlung entgegen einer wirksamen Tilgungsbestimmung auf einen anderen Monat an, kann seine Rückstandsberechnung falsch sein und eine vermeintlich erreichte Kündigungsschwelle tatsächlich unterschritten werden.

Eine fehlerhafte Berechnung im Kündigungsschreiben macht eine Kündigung allerdings nicht automatisch unwirksam, wenn der tatsächlich bestehende Rückstand unabhängig davon die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen erfüllt.

Deshalb sollten vor einer Kündigung sämtliche Zahlungseingänge, Verwendungszwecke, Gutschriften und offenen Monatsforderungen noch einmal vollständig miteinander abgeglichen werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Vor einer Kündigung würden wir die Rückstandsliste komplett neu prüfen

Bei einer Kündigung wegen Mietrückständen würden wir uns nicht einfach auf den aktuellen Saldo einer selbst geführten Excel-Tabelle oder Verwaltungssoftware verlassen. Wir würden Monat für Monat prüfen, welche Miete geschuldet war, welche Zahlung tatsächlich einging und welchen Verwendungszweck der Mieter angegeben hatte.

Kleine Buchungsfehler können große Folgen haben

Ob beispielsweise 1.900 oder 2.100 Euro rechtlicher Mietrückstand bestehen, kann je nach Miethöhe einen erheblichen Unterschied machen. Gerade deshalb sollte eine Kündigung nie auf einer nur grob ermittelten Gesamtsumme beruhen.

Lieber vor der Kündigung einmal zu genau rechnen

Bei einer beabsichtigten fristlosen Kündigung würden wir die konkrete Rückstandsberechnung rechtlich überprüfen lassen. Die wirtschaftliche Ausgangslage kann vollkommen berechtigt sein – trotzdem sollte eine vermeidbar falsche Anrechnung einzelner Zahlungen nicht die Durchsetzbarkeit der Kündigung gefährden.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.