Kurzantwort
Ja, eine Kündigung kann grundsätzlich möglich sein, wenn die behauptete Mietminderung tatsächlich nicht oder nicht in dieser Höhe berechtigt war und dadurch ein ausreichend hoher Mietrückstand entsteht. Besteht dagegen ein Minderungsrecht in der geltend gemachten Höhe, zählt der wirksam geminderte Betrag nicht als Mietrückstand. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Liegt ein erheblicher Mangel der Wohnung vor, ist nach § 536 BGB grundsätzlich nur eine angemessen herabgesetzte Miete geschuldet, sodass der wirksam geminderte Betrag keinen kündigungsrelevanten Mietrückstand darstellt.
§ 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
Stellt sich dagegen heraus, dass kein zur Minderung berechtigender Mangel bestand oder die Minderung zu hoch war, bleibt der entsprechende Differenzbetrag grundsätzlich als offene Miete bestehen.
Erreicht dieser Rückstand die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und befindet sich der Mieter damit in Verzug, kann eine fristlose Kündigung in Betracht kommen.
§ 543 BGB – Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter sich nicht allein damit entschuldigen kann, irrtümlich von einem Minderungsrecht ausgegangen zu sein, wenn er bei Anwendung der üblichen Sorgfalt hätte erkennen können, dass dessen tatsächliche Voraussetzungen nicht vorlagen.
BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11
Im vom BGH entschiedenen Fall hatten die Mieter wegen Schimmel und Kondenswasser gemindert, obwohl die Ursache letztlich ihrem eigenen Heiz- und Lüftungsverhalten zugerechnet wurde.
Besteht zwar ein Mangel, ist aber beispielsweise nur eine Minderung von 10 Prozent gerechtfertigt, während der Mieter 30 Prozent einbehält, können die darüber hinausgehenden 20 Prozent einen Mietrückstand bilden.
Vor einer Kündigung sollte deshalb möglichst geklärt werden, ob ein Mangel vorliegt, welchen Umfang er hat und welcher Mietbetrag trotz der behaupteten Minderung tatsächlich geschuldet bleibt.
Juristisch ist das ganz „dünnes Eis“. Wenn an der Behauptung des Mieters etwas dran ist, wird es schwer. In solchen Fällen unbedingt einen Fachanwalt heranziehen. Wenn ein Mieter wegen Schimmel, Heizungsausfall oder eines anderen Mangels weniger überweist, würden wir zunächst genau prüfen, warum er mindert und in welcher Höhe. Ein echter Mangel kann die geschuldete Miete tatsächlich reduzieren.
Auf der anderen Seite darf ein Mieter nicht nach eigenem Gefühl beispielsweise 40 Prozent weniger zahlen und darauf vertrauen, dass daraus keine Konsequenzen entstehen. Stellt sich später heraus, dass nur eine wesentlich geringere oder überhaupt keine Minderung gerechtfertigt war, können erhebliche Mietrückstände entstanden sein.
Gerade Schimmel ist dafür ein gutes Beispiel: Ob bauliche Ursachen, falsches Heiz- und Lüftungsverhalten oder eine Kombination verantwortlich sind, kann ohne fachliche Untersuchung schwer festzustellen sein. Bevor wir auf einen dadurch entstandenen Rückstand eine Kündigung stützen würden, sollte die tatsächliche und rechtliche Grundlage deshalb möglichst belastbar geklärt sein.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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