Kurzantwort
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommt insbesondere infrage, wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen insgesamt mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten angesammelt hat. Die genaue Berechnung ist wichtig, weil bereits kleine Unterschiede darüber entscheiden können, ob die gesetzliche Kündigungsschwelle erreicht ist. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen reicht es bei Wohnraum grundsätzlich aus, wenn der gesamte Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt; der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass dabei der Gesamtrückstand der beiden Monate entscheidend ist.
Beträgt die monatliche Bruttomiete 1.000 Euro und fehlen aus einem Monat 600 Euro sowie aus dem unmittelbar folgenden Monat weitere 401 Euro, ist mit insgesamt 1.001 Euro die Schwelle von mehr als einer Monatsmiete grundsätzlich überschritten.
Verteilt sich der Rückstand über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen, muss er insgesamt mindestens die Miete für zwei Monate erreichen.
Für diese kündigungsrechtlichen Rückstandsgrenzen wird grundsätzlich die geschuldete Bruttomiete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen zugrunde gelegt.
Sind die gesetzlichen Mietrückstände nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht, verlangt das Gesetz grundsätzlich keine vorherige Abmahnung oder zusätzliche Zahlungsfrist.
Begleicht der Mieter den maßgeblichen Rückstand vollständig, bevor ihm die Kündigung zugeht, ist die auf diesen Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen.
Bei Wohnraum kann eine fristlose Kündigung unter den Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB noch unwirksam werden, wenn spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die maßgeblichen Rückstände vollständig ausgeglichen werden oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.
Eine solche Schonfristzahlung beseitigt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nur die fristlose Kündigung und nicht automatisch eine wegen desselben Zahlungsverzugs zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung.
Bei einem größeren Mietrückstand würden wir niemals nur überschlägig sagen: „Das sind ungefähr zwei Monatsmieten, also kündigen wir jetzt.“ Wir würden Monat für Monat auflisten, welche Miete tatsächlich geschuldet war, welche Zahlungen eingegangen sind und welcher Rückstand am Tag des Kündigungszugangs genau besteht. Besonders vorsichtig wären wir, wenn der Mieter Mietminderungen geltend macht oder einzelne Betriebskostenbestandteile streitig sind, weil sich dadurch die tatsächlich geschuldete Miete und damit möglicherweise auch der relevante Rückstand verändern können. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann ein kleiner Rechenfehler später eine komplette Räumungsklage gefährden.
In der Praxis würden wir außerdem prüfen lassen, ob neben der fristlosen Kündigung vorsorglich auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden sollte. Gerade wegen der gesetzlichen Schonfristzahlung kann diese zweite Kündigung später erhebliche Bedeutung bekommen. Bei einer Kündigung wegen Mietrückständen würden wir deshalb nicht improvisieren, sondern Rückstände, Kündigungsschreiben und Zugang sehr sorgfältig dokumentieren.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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