Welche Voraussetzungen müssen für eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen erfüllt sein?

Ausführliche Antwort

Eine erhebliche Pflichtverletzung muss vorliegen

§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erlaubt die ordentliche Kündigung insbesondere dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat.

Weniger Rückstand als bei einer fristlosen Kündigung kann reichen

Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch unterhalb der Rückstandsgrenzen für eine fristlose Kündigung möglich sein kann.

Eine Monatsmiete ist eine wichtige Orientierung

Nach dem BGH liegt jedenfalls dann noch keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zugleich weniger als einen Monat andauert; daraus folgt jedoch keine automatische Kündigungsberechtigung bei jedem geringfügig höheren Rückstand, weil die Umstände des Einzelfalls weiterhin zu würdigen sind.

Der Mieter muss die Pflichtverletzung zu vertreten haben

Anders als bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs spielt bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB das Verschulden ausdrücklich eine Rolle, sodass beispielsweise eine vom Mieter nicht zu vertretende außergewöhnliche Situation relevant werden kann.

Eine spätere Zahlung heilt die Kündigung nicht automatisch

Die gesetzliche Schonfristzahlung, mit der eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam werden kann, beseitigt eine gleichzeitig wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht.

Der Kündigungsgrund gehört in das Schreiben

Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung müssen die Gründe für das berechtigte Interesse grundsätzlich bereits im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Die normale Kündigungsfrist bleibt bestehen

Selbst bei wirksamer Kündigung muss die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden, die sich für den Vermieter nach fünf beziehungsweise acht Jahren Mietdauer verlängert.

Aus unserer Beraterpraxis

Nicht einfach die Grenze der fristlosen Kündigung übernehmen

Wir würden bei einer ordentlichen Kündigung wegen Mietrückständen nicht einfach prüfen, ob bereits zwei volle Monatsmieten fehlen. Die Schwelle kann niedriger sein, allerdings muss die Pflichtverletzung trotzdem ausreichend erheblich und schuldhaft sein. Deshalb würden wir Monat für Monat dokumentieren, welche Beträge fällig waren, wann Zahlungen eingingen und wie lange die Rückstände bestanden. Besonders vorsichtig wären wir bei Mietminderungen, streitigen Mieterhöhungen oder anderen Situationen, in denen die tatsächlich geschuldete Miete unklar sein könnte. Bei einer beabsichtigten Räumung würden wir das Kündigungsschreiben wegen der erheblichen wirtschaftlichen Folgen nicht improvisieren. Eine ordentliche Kündigung kann ein wichtiges Sicherheitsnetz neben der fristlosen Kündigung sein – sie ist aber kein Automatismus.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.