Kurzantwort
Ja, dauerhaft und erheblich verspätete Mietzahlungen können auch dann eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn der Mieter die Miete letztlich immer vollständig bezahlt. Regelmäßig kommt es darauf an, dass die verspäteten Zahlungen bereits über einen längeren Zeitraum aufgetreten sind, der Mieter abgemahnt wurde und sein Verhalten trotzdem fortsetzt. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Nach § 543 Abs. 1 BGB kann fristlos gekündigt werden, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände und beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer normalen Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann.
Bei dieser Form der Kündigung geht es nicht um die besonderen Rückstandsgrenzen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, sondern um eine nachhaltige Verletzung der Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung.
Bei einer solchen Pflichtverletzung verlangt § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich zunächst eine erfolglose Abmahnung oder Abhilfefrist, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit geben, seine Zahlungsweise dauerhaft zu ändern und das gestörte Vertrauen in eine pünktliche Zahlung wiederherzustellen.
Der BGH hat eine starre Regel verworfen, wonach nach einer Abmahnung zwingend drei weitere verspätete Zahlungen erforderlich wären; bei bereits langandauernder Unpünktlichkeit kann unter Umständen sogar eine weitere erhebliche Verspätung nach der Abmahnung genügen.
Wie oft, wie lange und wie deutlich verspätet gezahlt wurde, wie sich der Mieter nach der Abmahnung verhalten hat und ob er die Verspätungen zu vertreten hat, fließt in die Gesamtbewertung ein.
Der BGH hat beispielsweise eine fristlose Kündigung bestätigt, nachdem Mieter trotz wiederholter Abmahnungen über längere Zeit ihre Miete jeweils erst ungefähr zur Monatsmitte bezahlt hatten.
Wenn ein Mieter über viele Monate immer wieder deutlich verspätet zahlt, würden wir zunächst sämtliche Fälligkeiten und tatsächlichen Zahlungstermine in einer einfachen Tabelle festhalten. Anschließend würden wir ihn klar und nachweisbar abmahnen und ausdrücklich verlangen, dass die Miete künftig vertragsgemäß pünktlich gezahlt wird. Besonders genau würden wir dann die Zahlungen nach dieser Abmahnung beobachten, weil gerade sie zeigen, ob der Mieter sein Verhalten tatsächlich ändert. Zahlt er trotz der eindeutigen Warnung weiterhin erheblich verspätet, würden wir eine fristlose Kündigung ernsthaft prüfen lassen. Wir würden allerdings nicht wegen einer einmaligen Überweisung, die beispielsweise nur einen Tag verspätet veranlasst wurde, sofort versuchen, ein langjähriges Mietverhältnis fristlos zu beenden. Je länger und deutlicher die Vorgeschichte ist, desto wichtiger wird eine saubere chronologische Dokumentation.
Eine FAQ-Antwort ersetzt keine persönliche Betrachtung – sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Ihr Vorhaben genauer einordnen möchten.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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