Kurzantwort
Nein, nach einer bereits eindeutigen Abmahnung wegen regelmäßig verspäteter Mietzahlungen müssen Sie den Mieter nicht automatisch vor jeder weiteren Verspätung erneut abmahnen. Bei einer längeren Vorgeschichte kann unter Umständen bereits eine erneute erhebliche Zahlungsverspätung nach der Abmahnung für eine fristlose Kündigung ausreichen. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Bei einer fristlosen Kündigung wegen einer vertraglichen Pflichtverletzung verlangt § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich zunächst eine erfolglose Abmahnung oder Abhilfefrist.
Hat die Abmahnung das konkrete Fehlverhalten eindeutig bezeichnet und pünktliche Mietzahlungen für die Zukunft verlangt, muss grundsätzlich nicht automatisch vor jeder späteren Kündigung eine weitere Abmahnung ausgesprochen werden.
Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass nach einer bereits länger andauernden unpünktlichen Zahlungsweise nicht erst drei weitere verspätete Zahlungen nach der Abmahnung erforderlich sind; im konkreten Fall konnte bereits eine weitere verspätete Zahlung relevant sein.
Bei der Beurteilung wird nicht ausschließlich das Verhalten nach der Abmahnung betrachtet, sondern auch die bereits zuvor bestehende nachhaltige Zahlungsunpünktlichkeit.
Umgekehrt bedeutet dies nicht, dass nach jeder beliebigen Abmahnung bereits eine einzige geringfügige Verspätung zwingend eine fristlose Kündigung rechtfertigt, denn entscheidend bleibt eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls.
Der BGH hat auch Fälle bestätigt, in denen Mieter trotz wiederholter Abmahnungen ihre Miete weiterhin erheblich verspätet zahlten und deshalb fristlos gekündigt werden konnten.
Hat der Mieter nach einer früheren Abmahnung über längere Zeit zuverlässig und pünktlich gezahlt, sollte bei einem wesentlich späteren neuen Einzelverstoß geprüft werden, welches Gewicht die alte Abmahnung im konkreten Fall noch hat, denn die Kündigung hängt stets von der Gesamtwürdigung ab.
Wenn ein Mieter über Monate regelmäßig zu spät zahlt, anschließend eine klare Abmahnung mit Kündigungsandrohung erhält und schon kurz danach wieder erheblich verspätet zahlt, würden wir nicht automatisch noch Abmahnung Nummer zwei, drei und vier verschicken. Irgendwann muss eine Abmahnung auch Konsequenzen haben können, sonst verliert sie praktisch ihren Sinn. Entscheidend wäre für uns allerdings, dass die erste Abmahnung eindeutig formuliert und ihr Zugang beweisbar ist. Außerdem würden wir sämtliche früheren und späteren Zahlungstermine in einer einfachen chronologischen Tabelle dokumentieren. Hat der Mieter dagegen nach der Abmahnung mehrere Jahre völlig zuverlässig gezahlt und kommt dann einmal zwei Tage zu spät, würden wir die Situation deutlich anders beurteilen. Je kürzer der Abstand zwischen klarer Abmahnung und erneutem erheblichen Verstoß, desto weniger überzeugend erscheint aus unserer Sicht eine endlose Serie weiterer Warnungen.
Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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