Wie sollte ich einen Mieter wegen regelmäßig verspäteter Mietzahlungen abmahnen?

Ausführliche Antwort

Verspätungen möglichst konkret auflisten

Statt lediglich „Sie zahlen ständig zu spät“ zu schreiben, sollten Sie beispielsweise aufführen, für welche Monate die Miete wann fällig war und wann sie tatsächlich einging.

Auf die vereinbarte Zahlungspflicht hinweisen

Bei Wohnraummiete ist die Miete grundsätzlich spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten.

Künftig pünktliche Zahlung verlangen

Aus der Abmahnung sollte eindeutig hervorgehen, dass Sie die bisherige Zahlungsweise beanstanden und ab sofort die vertragsgemäße pünktliche Zahlung erwarten.

Kündigung als mögliche Folge ankündigen

Gerade bei fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen gibt die Abmahnung dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Gelegenheit, sein Verhalten zu ändern und das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

Schriftlich ist deutlich besser

Auch wenn für eine solche Abmahnung nicht generell eine besondere gesetzliche Form vorgeschrieben ist, würden wir sie aus Beweisgründen immer schriftlich und mit nachweisbarem Zugang übermitteln.

Keine feste Zahl weiterer Verstöße

Es gibt keine starre Regel, wonach nach der Abmahnung beispielsweise genau drei weitere verspätete Zahlungen erforderlich wären; entscheidend ist eine Gesamtwürdigung des konkreten Verhaltens.

Für eine Kündigung kommt es auf die Kündigungsart an

Eine ordentliche Kündigung setzt grundsätzlich eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraus, während bei einer außerordentlichen Kündigung wegen fortdauernder Unpünktlichkeit insbesondere § 543 BGB und die Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind.

Aus unserer Beraterpraxis

Mit einer Tabelle statt mit Emotionen arbeiten

Wir würden in einer Abmahnung nicht schreiben, dass wir „langsam die Nase voll haben“, sondern die verspäteten Zahlungen nüchtern Monat für Monat auflisten. Wenn beispielsweise die Mieten für Januar, Februar, März und April jeweils deutlich verspätet eingegangen sind, würden wir Fälligkeit und tatsächlichen Zahlungseingang direkt gegenüberstellen. Anschließend würden wir unmissverständlich verlangen, dass die Miete künftig vertragsgemäß pünktlich gezahlt wird, und auf mögliche kündigungsrechtliche Konsequenzen weiterer Verstöße hinweisen. Die Abmahnung würden wir so zustellen, dass sich ihr Zugang später möglichst nachweisen lässt. Danach würden wir die nächsten Zahlungseingänge besonders sorgfältig dokumentieren, denn gerade das Verhalten nach der Abmahnung kann für eine spätere Kündigung erheblich sein. Eine gute Abmahnung soll aus unserer Sicht nicht laut sein – sie soll später beweisbar sein.

Eine FAQ-Antwort ersetzt keine persönliche Betrachtung – sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Ihr Vorhaben genauer einordnen möchten.