Kurzantwort
Bei erheblichen Mietrückständen kann es für Vermieter sinnvoll sein, fristlos und hilfsweise ordentlich zu kündigen, sofern die Voraussetzungen für beide Kündigungsarten vorliegen. Der entscheidende Vorteil: Eine gesetzliche Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung unwirksam machen, beseitigt eine wirksame ordentliche Kündigung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedoch grundsätzlich nicht. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Sind die gesetzlichen Rückstandsgrenzen des § 543 BGB erreicht, kann der Vermieter grundsätzlich außerordentlich fristlos kündigen.
Eine ordentliche Kündigung kann insbesondere auf eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten gestützt werden und muss deshalb eigenständig nach § 573 BGB geprüft werden.
In der Praxis kann deshalb fristlos und zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt werden, sodass die ordentliche Kündigung für den Fall relevant wird, dass die sofortige Beendigung nicht durchgreift.
Gleicht der Mieter die gesetzlich relevanten Rückstände innerhalb der Schonfrist vollständig aus, kann dadurch die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden.
Der Bundesgerichtshof hat zuletzt mit Urteil vom 23. Oktober 2024 erneut bestätigt, dass die Schonfristzahlung grundsätzlich nicht auf eine wegen desselben Zahlungsverzugs ausgesprochene ordentliche Kündigung durchschlägt.
Ob die Pflichtverletzung ausreichend erheblich und schuldhaft war, muss unter Berücksichtigung der Umstände des konkreten Einzelfalls gesondert geprüft werden.
Während die fristlose Kündigung grundsätzlich sofort wirkt, richtet sich die ordentliche Kündigungsfrist des Vermieters nach § 573c BGB und verlängert sich bei längerer Mietdauer.
Wohnraumkündigungen bedürfen der Schriftform, und die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters müssen bei einer ordentlichen Kündigung grundsätzlich im Kündigungsschreiben angegeben werden.
Wenn die Rückstände für eine fristlose Kündigung ausreichen, würden wir immer prüfen lassen, ob zusätzlich hilfsweise ordentlich gekündigt werden sollte. Der Grund ist praktisch sehr einfach: Ein Mieter kann erhebliche Rückstände produzieren, erst nach Kündigung oder sogar während der Räumungsklage bezahlen und dadurch unter den gesetzlichen Voraussetzungen die fristlose Kündigung noch zu Fall bringen. Eine wirksame ordentliche Kündigung kann dagegen trotz dieser Nachzahlung bestehen bleiben. Das bedeutet allerdings nicht, dass wir einfach zwei Kündigungsüberschriften auf dasselbe Schreiben setzen würden, denn für beide Kündigungen müssen die jeweiligen rechtlichen Voraussetzungen sauber erfüllt und begründet sein. Gerade bei einer Wohnung, deren Rückgabe wirtschaftlich wichtig ist, würden wir deshalb Rückstandshöhe, Zahlungseingänge, Kündigungsgründe und Zugang des Schreibens besonders sorgfältig dokumentieren. Eine zusätzliche wirksame ordentliche Kündigung kann aus unserer Sicht verhindern, dass ein lange aufgebautes Räumungsverfahren allein durch eine späte Nachzahlung wieder vollständig am Ausgangspunkt landet.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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