Kurzantwort
Bei Wohnraum kann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen durch eine vollständige Schonfristzahlung nachträglich unwirksam werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen eingehalten werden. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wird dadurch jedoch grundsätzlich nicht automatisch unwirksam. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Hat der Mieter den maßgeblichen Mietrückstand vollständig ausgeglichen, bevor ihm die fristlose Kündigung zugeht, ist eine auf diesen Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen.
Bei Wohnraum wird eine bereits ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundsätzlich unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.
Für die gesetzliche Schonfristwirkung reicht grundsätzlich nicht irgendeine Teilzahlung, sondern die vom Gesetz erfassten fälligen Beträge müssen vollständig ausgeglichen beziehungsweise durch die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle abgesichert sein.
Die Heilungsmöglichkeit gilt nicht, wenn innerhalb der vorhergehenden zwei Jahre bereits eine Kündigung aufgrund einer solchen Schonfristzahlung unwirksam geworden ist.
Hat der Vermieter gleichzeitig hilfsweise ordentlich wegen der Zahlungsrückstände gekündigt, beseitigt die Schonfristzahlung nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nur die fristlose Kündigung und nicht automatisch auch die ordentliche Kündigung.
Ob die ordentliche Kündigung tatsächlich wirksam ist, muss gesondert geprüft werden; liegen ihre Voraussetzungen vor, kann das Mietverhältnis trotz vollständiger Nachzahlung nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist enden.
Wenn ein Mieter nach einer fristlosen Kündigung plötzlich sämtliche Mietrückstände bezahlt, würden wir nicht automatisch davon ausgehen, dass damit das gesamte Kündigungsthema vom Tisch ist. Gerade deshalb würden wir bei erheblichen Mietrückständen prüfen lassen, ob neben der fristlosen Kündigung vorsorglich auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden sollte. Die Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung retten, eine gleichzeitig wirksame ordentliche Kündigung aber grundsätzlich nicht automatisch beseitigen. Für einen Vermieter kann dieser Unterschied entscheidend sein, wenn ein Mieter schon über längere Zeit erhebliche Zahlungsprobleme verursacht hat. Gleichzeitig würden wir nach jeder Nachzahlung exakt dokumentieren, welche Beträge wann eingegangen sind und ob tatsächlich sämtliche relevanten Rückstände ausgeglichen wurden. Bei einer Räumung wegen Mietrückständen kann die Kombination aus Kündigungsart, Zahlungszeitpunkt und Zahlungshöhe über den gesamten Ausgang des Verfahrens entscheiden.
Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.
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