Muss ich meinen Mieter erst selbst mahnen, bevor ich einen Rechtsanwalt einschalte?

Ausführliche Antwort

Für die Kostenerstattung ist der Zeitpunkt entscheidend

Bei einer verspäteten Leistung können Rechtsverfolgungskosten grundsätzlich als Schadensersatz verlangt werden, wenn die Voraussetzungen des Verzugs nach §§ 280 und 286 BGB bereits vorliegen.

Häufig setzt erst eine Mahnung den Mieter in Verzug

Nach § 286 Abs. 1 BGB tritt Verzug grundsätzlich ein, wenn der Schuldner nach Fälligkeit gemahnt wird und trotzdem nicht leistet.

Eine eigene Mahnung ist aber nicht immer erforderlich

Das Gesetz verzichtet auf eine Mahnung beispielsweise bei kalendermäßig bestimmter Leistungszeit, bei ernsthafter und endgültiger Zahlungsverweigerung oder in bestimmten besonderen Situationen.

Bei Mietzahlungen kann Verzug ohne zusätzliche Mahnung eintreten

Die Wohnraummiete ist gesetzlich zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu zahlen, sodass bei Mietrückständen besonders geprüft werden muss, ob der Mieter bereits ohne eine zusätzliche Zahlungsaufforderung in Verzug geraten ist.

Das erste Anwaltsschreiben kann für die Kostenerstattung zu früh sein

Befand sich der Mieter vorher noch nicht in Verzug und setzt erst der Rechtsanwalt mit seinem Schreiben den Verzug in Gang, sind die Kosten gerade dieser verzugsbegründenden Erstmahnung grundsätzlich nicht als Verzugsschaden erstattungsfähig.

Auch bei bestehendem Verzug muss der Anwalt erforderlich sein

Der Bundesgerichtshof hat beispielsweise entschieden, dass ein gewerblicher Großvermieter in einem tatsächlich und rechtlich einfachen Fall die Kosten eines Rechtsanwalts für eine unkomplizierte Kündigung wegen eindeutigen Zahlungsverzugs nicht auf den Mieter abwälzen konnte, weil anwaltliche Hilfe dort nicht erforderlich war.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine kurze eigene Mahnung kann sehr viel Geld sparen

Bei einer Forderung, bei der nicht eindeutig feststeht, dass der Mieter bereits automatisch in Verzug geraten ist, würden wir zunächst selbst eine kurze schriftliche Zahlungsaufforderung mit klarer Frist verschicken. Damit lässt sich später wesentlich leichter nachvollziehen, dass der Mieter bereits in Verzug war, bevor Rechtsanwaltskosten entstanden sind. Bei einem eindeutigen Mietrückstand kann die rechtliche Situation dagegen anders aussehen, sodass nicht automatisch vor jedem Anwaltsschreiben noch mehrere Mahnungen produziert werden müssen. Wichtig wäre uns vor allem, Fälligkeit, Zahlungsrückstand, Mahnung und Zugang chronologisch sauber zu dokumentieren. Gerade bei mehreren hundert Euro Anwaltskosten kann diese zeitliche Reihenfolge darüber entscheiden, wer sie am Ende bezahlen muss. Die Beauftragung eines Anwalts und die Frage, ob dessen Rechnung auf den Mieter abgewälzt werden kann, sind deshalb zwei unterschiedliche Entscheidungen.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen, bei denen wir Sie gerne unterstützen.