Kurzantwort
Ja, vorgerichtliche Anwaltskosten können Sie grundsätzlich vom Mieter zurückverlangen, wenn dieser bereits eine schuldhafte Pflichtverletzung begangen hat oder sich beispielsweise mit einer fälligen Zahlung in Verzug befindet und die Einschaltung des Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig war. Beauftragen Sie den Anwalt dagegen zu früh und setzt erst dessen Schreiben den Mieter überhaupt in Verzug, können gerade die Kosten dieses ersten Schreibens problematisch sein. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Zahlt ein Mieter eine fällige Miete trotz eingetretenen Verzugs nicht und schalten Sie deshalb einen Rechtsanwalt zur Durchsetzung Ihrer Forderung ein, können die erforderlichen Anwaltskosten grundsätzlich als Verzugsschaden verlangt werden.
Bei einer verzögerten Zahlung setzt Schadensersatz nach § 280 Abs. 2 BGB grundsätzlich zusätzlich die Voraussetzungen des Schuldnerverzugs nach § 286 BGB voraus.
Eine Mahnung ist insbesondere dann entbehrlich, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist oder andere Voraussetzungen des § 286 Abs. 2 BGB erfüllt sind.
Befand sich der Mieter vorher noch nicht in Verzug und setzt erst der Rechtsanwalt mit seinem Schreiben die entscheidende Zahlungsfrist, sind die Kosten dieser verzugsbegründenden Mahnung grundsätzlich nicht als Verzugsschaden erstattungsfähig.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten können auch aufgrund anderer schuldhafter Vertragsverletzungen ersatzfähig sein, wenn die anwaltliche Hilfe aus Sicht eines vernünftigen und wirtschaftlich handelnden Vermieters zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig war.
Erstattungsfähig sind grundsätzlich nur die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlichen Kosten; eine besonders hohe individuelle Honorarvereinbarung mit Ihrem Anwalt lässt sich deshalb nicht automatisch vollständig auf den Mieter übertragen.
Kommt es später zusätzlich zum Prozess, gelten für die Prozesskosten die besonderen Regeln der Zivilprozessordnung, während die vorher entstandenen Rechtsanwaltskosten als eigene Schadensposition geprüft werden.
Wenn ein Mieter beispielsweise seine fällige Miete nicht bezahlt, würden wir vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts kurz prüfen, ob der Zahlungsverzug bereits eingetreten ist oder zunächst noch eine eigene Zahlungsaufforderung sinnvoll beziehungsweise erforderlich ist. Der Unterschied kann darüber entscheiden, ob die anschließend entstehenden Rechtsanwaltskosten beim Mieter geltend gemacht werden können. Bei einem bereits eindeutig säumigen Mieter würden wir uns andererseits nicht verpflichtet fühlen, drei oder vier eigene Mahnungen zu schreiben, bevor professionelle Hilfe eingeschaltet wird. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich hervorgehoben, dass ein Gläubiger bei bestehendem Zahlungsverzug grundsätzlich nicht noch weitere Verzögerungen hinnehmen muss und anwaltliche Hilfe zur Beitreibung einer Forderung erforderlich sein kann. Wichtig wäre uns außerdem, die Fälligkeit, sämtliche Zahlungsaufforderungen und den Zugang der Schreiben sauber zu dokumentieren. Wer die zeitliche Reihenfolge sauber dokumentiert, verbessert erheblich seine Chancen, später nicht nur die Hauptforderung, sondern auch berechtigte Rechtsverfolgungskosten durchzusetzen.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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