Wie oft muss ich einen Mieter mahnen, bevor ich ihn wegen Mietrückständen verklagen kann?

Ausführliche Antwort

Drei Mahnungen sind kein Gesetz

Die verbreitete Vorstellung, man müsse einen Schuldner grundsätzlich dreimal mahnen, bevor gerichtliche Schritte möglich sind, findet sich so nicht im Gesetz.

Bei Mietrückständen kann Verzug ohne Mahnung eintreten

Die Wohnraummiete ist grundsätzlich spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten, und § 286 BGB sieht bei kalendermäßig bestimmter Leistungszeit einen Verzug auch ohne Mahnung vor.

Auch eine einzige Mahnung kann genügen

Ist für eine andere Forderung zunächst eine Mahnung erforderlich, reicht grundsätzlich eine wirksame Mahnung nach Eintritt der Fälligkeit aus, wenn der Mieter anschließend nicht leistet.

Klage und Mahnbescheid können selbst verzugsbegründend wirken

§ 286 BGB stellt der Mahnung ausdrücklich die Erhebung einer Leistungsklage sowie die Zustellung eines Mahnbescheids gleich.

Eine vorherige Zahlungsaufforderung kann trotzdem sinnvoll sein

Selbst wenn sie rechtlich nicht zwingend erforderlich ist, kann eine kurze schriftliche Aufforderung Missverständnisse klären und später dokumentieren, dass der Mieter trotz eindeutiger Forderung nicht gezahlt hat.

Auch die Prozesskosten sollte man im Blick behalten

Hat ein Beklagter überhaupt keinen Anlass zur Klage gegeben und erkennt er den Anspruch sofort an, kann nach § 93 ZPO ausnahmsweise der Kläger die Prozesskosten tragen.

Bei eindeutig nicht gezahlter fälliger Miete ist die Situation regelmäßig klarer

Wer eine fällige Mietforderung trotz bestehender Zahlungspflicht nicht erfüllt, kann durch dieses Verhalten bereits Anlass zur gerichtlichen Durchsetzung geben; die konkreten Umstände des Einzelfalls bleiben jedoch wichtig.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir würden nicht drei Mahnungen aus Prinzip schreiben

Wenn ein Mieter eine eindeutig fällige Miete nicht bezahlt, würden wir nicht automatisch mehrere Wochen verlieren, nur weil irgendwo die Vorstellung existiert, dass vor einer Klage drei Mahnungen erforderlich seien. Eine solche allgemeine Drei-Mahnungen-Regel gibt es nicht. Trotzdem würden wir in vielen Fällen zunächst eine kurze und nachweisbare Zahlungsaufforderung versenden, sofern nicht besondere Gründe für sofortiges Handeln sprechen. Darin würden wir Forderung, Zeitraum und offenen Betrag eindeutig nennen und eine vernünftige Zahlungsfrist setzen. Reagiert der Mieter darauf weiterhin nicht, ist die Dokumentation für einen Anwalt, ein Mahnverfahren oder eine Klage wesentlich sauberer. Bei größeren oder wiederholten Mietrückständen würden wir allerdings nicht monatelang Mahnung Nummer zwei, drei und vier produzieren, während der Rückstand immer größer wird. Konsequentes Forderungsmanagement bedeutet aus unserer Sicht nicht möglichst viel Papier, sondern rechtzeitig die nächste sinnvolle Stufe einzuleiten.

Eine FAQ-Antwort ersetzt keine persönliche Betrachtung – sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Ihr Vorhaben genauer einordnen möchten.