Wer muss beweisen, dass ein Wohnungsmangel tatsächlich vorliegt?

Ausführliche Antwort

Grundsätzlich muss der Mieter den Mangel beweisen

Hat der Mieter die Wohnung übernommen und beruft er sich später auf einen Mangel, trägt er grundsätzlich die Beweislast dafür, dass die behauptete Beeinträchtigung tatsächlich besteht. Das folgt auch aus § 363 BGB und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

§ 363 BGB – Beweislast bei Annahme als Erfüllung

Die Symptome müssen ausreichend beschrieben werden

Der Mieter muss aber nicht als technischer Sachverständiger erklären können, warum beispielsweise Lärm, Feuchtigkeit oder ein unangenehmer Geruch entsteht. Nach dem BGH genügt grundsätzlich eine ausreichend konkrete Beschreibung der wahrnehmbaren Mangelsymptome; die genaue technische Ursache muss der Mieter nicht kennen.

Im Streitfall können Beweismittel notwendig werden

Bestreitet der Vermieter den Mangel, können je nach Sachverhalt beispielsweise Fotos, Zeugen, Messungen, Ortstermine oder ein Sachverständigengutachten entscheidend werden.

Bei Schimmel und Feuchtigkeit ist die Ursache ein eigener Punkt

Steht beispielsweise fest, dass Schimmel vorhanden ist, streiten die Parteien häufig nicht mehr über den Mangel selbst, sondern darüber, wer ihn verursacht hat. Bei solchen Schäden richtet sich die Beweislast nach den Verantwortungsbereichen: Der Vermieter muss zunächst mögliche bauliche Ursachen aus seinem Bereich ausräumen; gelingt ihm das, kann der Mieter beweisen müssen, dass der Schaden nicht durch sein Heiz-, Lüftungs- oder sonstiges Nutzungsverhalten verursacht wurde.

BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01

Mangel und Ursache deshalb nicht verwechseln

Dass beispielsweise Schimmel sichtbar vorhanden ist, beantwortet noch nicht automatisch die Frage, ob ein Baumangel, eine Wärmebrücke oder das Verhalten des Mieters dafür verantwortlich ist.

Für die Mietminderung muss überhaupt ein relevanter Mangel bestehen

§ 536 BGB setzt voraus, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung aufgehoben oder mehr als nur unerheblich gemindert ist; eine bloße Behauptung ohne tatsächlich bestehende Beeinträchtigung reicht daher nicht aus.

§ 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

Aus unserer Beraterpraxis

Einen gemeldeten Mangel möglichst früh dokumentieren

Wir würden bei einer ernsthaften Mängelanzeige nicht erst Monate später anfangen, Beweise zu sammeln. Fotos, Handwerkerberichte und der Schriftverkehr mit dem Mieter können später sehr hilfreich sein.

Nicht sofort über die Ursache streiten

Gerade bei Schimmel erleben Vermieter schnell die Diskussion „Baumangel gegen falsches Lüften“. Wir würden zuerst klären, ob und in welchem Umfang der behauptete Mangel tatsächlich vorhanden ist.

Bei technischen Fragen Fachleute einschalten

Bei Feuchtigkeit, Leitungswasserschäden oder wiederkehrendem Schimmel kann ein fachkundiger Handwerker oder Sachverständiger erheblich mehr Klarheit schaffen als ein langer Schriftwechsel zwischen Mieter und Vermieter.

Auch nach einer Reparatur dokumentieren

Wurde ein Mangel beseitigt, würden wir den Zustand danach ebenfalls dokumentieren. Das kann wichtig werden, wenn der Mieter später behauptet, der Schaden bestehe unverändert fort.

Beweisfragen können finanziell entscheidend werden

Von der Feststellung eines Mangels können Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Reparaturkosten und im Extremfall sogar die Wirksamkeit einer späteren Kündigung abhängen.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.