Kurzantwort
Das hängt davon ab, aus wessen Verantwortungsbereich die mögliche Ursache stammt. Ist beispielsweise bei Feuchtigkeit streitig, ob ein Baumangel oder das Verhalten des Mieters verantwortlich ist, muss der Vermieter grundsätzlich zunächst mögliche Ursachen aus seinem eigenen Verantwortungsbereich ausschließen; erst danach kann die Beweislast stärker auf den Mieter übergehen. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Der Mieter muss zunächst grundsätzlich darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass überhaupt ein relevanter Wohnungsmangel besteht. Für eine Mietminderung nach § 536 BGB ist dagegen grundsätzlich kein Verschulden des Vermieters erforderlich.
§ 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
Der Bundesgerichtshof unterscheidet danach, ob die mögliche Ursache aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters stammt.
Bei Feuchtigkeits- oder Wasserschäden muss der Vermieter grundsätzlich zunächst mögliche Ursachen wie undichte Leitungen, bauliche Mängel oder andere Umstände aus seinem eigenen Verantwortungsbereich ausräumen.
Sind sämtliche ernsthaft in Betracht kommenden Ursachen aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters ausgeschlossen, muss der Mieter gegebenenfalls beweisen, dass der Schaden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt.
BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01
Bei Schimmel kann beispielsweise zunächst zu prüfen sein, ob Wärmebrücken, Feuchtigkeit im Baukörper oder andere bauliche Ursachen bestehen. Erst wenn solche Ursachen ausreichend ausgeschlossen sind, gewinnt die Frage nach Heiz-, Lüftungs- oder sonstigem Nutzungsverhalten des Mieters größere Bedeutung.
Bei technisch komplizierten Ursachen lässt sich die Frage häufig weder anhand von Fotos noch durch gegenseitige Behauptungen zuverlässig beantworten. Dann kann ein fachkundiger Handwerker oder Sachverständiger für die Beweissicherung entscheidend sein.
Bei Feuchtigkeit oder Schimmel würden wir als Vermieter nicht sofort behaupten, der Mieter habe falsch gelüftet. Eine solche Behauptung hilft wenig, wenn mögliche bauliche Ursachen noch gar nicht untersucht wurden.
Wir würden zunächst Leitungen, Außenwände, Fensteranschlüsse, Dämmung oder andere technisch plausible Ursachen untersuchen lassen.
Handwerkerberichte, Messprotokolle und Fotos können später wesentlich hilfreicher sein als Erinnerungen an ein Gespräch mit dem Mieter.
Sind bauliche Ursachen überzeugend ausgeschlossen, kann beispielsweise geprüft werden, ob ungewöhnlich wenig geheizt, kaum gelüftet oder sehr viel Feuchtigkeit in der Wohnung produziert wurde.
Die Frage, wer einen Mangel verursacht hat, kann Auswirkungen auf Mietminderung, Reparaturkosten, Schadensersatz und mögliche Mietrückstände haben. Deshalb würden wir bei größeren Schäden lieber frühzeitig sauber untersuchen lassen, statt den Konflikt über Monate eskalieren zu lassen.
Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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