Muss der Mieter die zurückbehaltene Miete nach Beseitigung des Mangels vollständig nachzahlen?

Ausführliche Antwort

Mietminderung und Zurückbehaltung haben unterschiedliche Folgen

Eine berechtigte Mietminderung nach § 536 BGB reduziert die geschuldete Miete endgültig für den Zeitraum des Mangels; dieser Betrag muss später nicht nachgezahlt werden.

Zurückbehalten bedeutet nur vorübergehend nicht zahlen

Das zusätzliche Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB ist dagegen ein Druckmittel, mit dem der Mieter den Vermieter zur Mängelbeseitigung bewegen kann.

§ 320 BGB – Einrede des nicht erfüllten Vertrags

Nach der Reparatur entfällt das Druckmittel

Der Bundesgerichtshof stellt ausdrücklich klar, dass das Zurückbehaltungsrecht mit der Beseitigung des Mangels endet.

Die einbehaltenen Beträge werden dann grundsätzlich fällig

Mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die zuvor zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig.

BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14

Beispiel

Beträgt die Miete 1.000 Euro, ist eine Mietminderung von 200 Euro berechtigt und wurden zusätzlich 300 Euro zurückbehalten, muss der Mieter die 200 Euro Minderungsbetrag für den betreffenden Monat grundsätzlich nicht nachzahlen; die zusätzlich zurückbehaltenen 300 Euro werden nach Wegfall des Zurückbehaltungsrechts grundsätzlich wieder geschuldet.

Auch andere Gründe können das Zurückbehaltungsrecht beenden

Das Recht kann beispielsweise auch enden, wenn das Mietverhältnis beendet wird oder der Mieter eine angebotene Mängelbeseitigung verhindert; auch dann werden die zurückbehaltenen Beträge grundsätzlich fällig.

Aus unserer Beraterpraxis

Die beiden Beträge unbedingt getrennt dokumentieren

Wir würden bei jeder gekürzten Mietzahlung festhalten, welcher Betrag auf die eigentliche Mietminderung entfällt und welcher nur zusätzlich zurückbehalten wurde.

Nach der Reparatur eine klare Abrechnung erstellen

Ist der Mangel vollständig beseitigt, würden wir dem Mieter schriftlich mitteilen, ab wann wieder die normale Miete geschuldet wird und welche zurückbehaltenen Beträge nun nachzuzahlen sind.

Das kann sich über Monate zu erheblichen Summen addieren

Hat der Mieter beispielsweise sechs Monate lang jeweils 300 Euro zusätzlich zurückbehalten, können nach der Mängelbeseitigung 1.800 Euro auf einmal fällig werden.

Die Mietminderung darf dabei nicht zurückgefordert werden

Wir würden sehr sauber unterscheiden: Der berechtigt geminderte Teil ist grundsätzlich verloren, der zusätzlich zurückbehaltene Teil dagegen nicht.

Zahlungseingänge sauber zuordnen

Gerade wenn anschließend Raten oder Teilzahlungen erfolgen, würden wir genau dokumentieren, welche offenen Beträge damit ausgeglichen werden. Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.