Darf der Mieter zusätzlich zur Mietminderung einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten?

Ausführliche Antwort

Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht sind zwei verschiedene Dinge

Bei einer berechtigten Mietminderung nach § 536 BGB schuldet der Mieter den geminderten Teil der Miete endgültig nicht, solange der entsprechende Mangel besteht.

Zusätzlich kann ein Zurückbehaltungsrecht bestehen

Aus § 320 BGB kann sich daneben das Recht ergeben, einen weiteren Teil der nach der Minderung noch geschuldeten Miete zunächst nicht zu zahlen, solange der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt.

§ 320 BGB – Einrede des nicht erfüllten Vertrags

Das Zurückbehaltungsrecht soll Druck erzeugen

Der Hintergrund ist die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Die Höhe lässt sich nicht pauschal berechnen

Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass weder ein bestimmtes Vielfaches der Mietminderung noch eine andere starre Formel gilt; Höhe und Dauer müssen unter Berücksichtigung der Verhältnismäßigkeit im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden.

BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14

Das zurückbehaltene Geld bleibt grundsätzlich geschuldet

Wird der Mangel beseitigt oder entfällt das Zurückbehaltungsrecht aus einem anderen Grund, muss der Mieter die zurückgehaltenen Beträge grundsätzlich nachzahlen – anders als den Betrag einer berechtigten Mietminderung.

Auch zeitlich ist das Recht begrenzt

Das Zurückbehaltungsrecht darf nicht unbegrenzt dazu führen, dass über lange Zeit erhebliche Teile der Miete einbehalten werden; auch hier verlangt der BGH eine einzelfallbezogene und verhältnismäßige Betrachtung.

Eine zu hohe Zurückhaltung kann für den Mieter riskant werden

Behält der Mieter mehr ein, als sein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht rechtfertigt, können echte Mietrückstände entstehen, die im Extremfall auch kündigungsrechtliche Bedeutung bekommen können.

Aus unserer Beraterpraxis

Zwei Beträge immer getrennt betrachten

Wenn ein Mieter beispielsweise wegen eines Mangels weniger Miete überweist, würden wir zunächst klären, welcher Betrag als Mietminderung und welcher zusätzlich als Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht wird.

Der Unterschied ist finanziell erheblich

Eine berechtigte Mietminderung ist für den Vermieter grundsätzlich endgültig verloren, während der zusätzlich zurückbehaltene Betrag nach Beseitigung des Mangels grundsätzlich nachgezahlt werden muss.

Nicht jede hohe Kürzung akzeptieren

Gerade weil es für das Zurückbehaltungsrecht keine einfache gesetzliche Prozenttabelle gibt, würden wir größere Einbehalte nicht ungeprüft hinnehmen.

Mangelbeseitigung bleibt häufig die wirtschaftlich beste Lösung

Besteht der Mangel tatsächlich, kann eine schnelle Reparatur nicht nur weitere Mietminderungen verhindern, sondern auch dem zusätzlichen Zurückbehaltungsrecht die Grundlage entziehen.

Zahlungsübersicht sauber führen

Wir würden genau dokumentieren, welche Miete geschuldet war, welche Minderungsquote angesetzt wurde und welcher weitere Betrag lediglich zurückbehalten wurde. Das kann später entscheidend sein, wenn über Mietrückstände oder eine Kündigung gestritten wird.

Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.