Wie hoch darf der Mieter zusätzlich zur Mietminderung einen Teil der Miete zurückbehalten?

Ausführliche Antwort

Es gibt keine gesetzliche Tabelle

§ 320 BGB ermöglicht grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht, schreibt aber weder 20 %, 50 % noch ein bestimmtes Vielfaches der Mietminderung vor.

§ 320 BGB – Einrede des nicht erfüllten Vertrags

Der BGH lehnt starre Formeln ab

Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass die zulässige Höhe und Dauer aufgrund einer Gesamtwürdigung des jeweiligen Einzelfalls bestimmt werden müssen.

BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14

Auch ein Vielfaches der Mietminderung ist keine sichere Regel

In Rechtsprechung und Literatur wurden zwar beispielsweise das Zwei-, Drei- oder Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrags diskutiert; der BGH hat daraus aber gerade keine allgemeingültige Berechnungsformel gemacht.

Ein unbegrenzter Einbehalt ist unzulässig

Der BGH beanstandete ausdrücklich eine schematische Berechnung mit dem monatlich vierfachen Minderungsbetrag, wenn dadurch praktisch auf unbegrenzte Zeit überhaupt keine Miete mehr gezahlt würde.

Schwere und Dauer des Mangels spielen eine Rolle

Je erheblicher die Beeinträchtigung und je dringlicher die Mängelbeseitigung, desto größer kann grundsätzlich auch das zulässige Druckmittel sein; trotzdem muss der Gesamtbetrag verhältnismäßig bleiben.

Beispiel: 20 % Mietminderung bedeutet nicht automatisch weitere 80 %

Beträgt die monatliche Miete 1.000 Euro und ist eine Mietminderung von 20 % berechtigt, kann daraus nicht automatisch geschlossen werden, dass zusätzlich jeden Monat weitere 800 Euro zurückbehalten werden dürfen. Genau eine solche schematische Betrachtung lehnt der BGH ab.

Aus unserer Beraterpraxis

Hohe Einbehalte würden wir immer überprüfen

Wenn ein Mieter wegen eines Mangels plötzlich nur noch einen sehr kleinen Teil der vereinbarten Miete überweist, würden wir uns die Berechnung genau erläutern lassen.

Mietminderung und Zurückbehaltung getrennt erfassen

Für den Eigentümer ist entscheidend, welcher Betrag endgültig als Mietminderung entfällt und welcher Betrag lediglich vorübergehend zurückgehalten wird.

Keine einfachen Multiplikationsregeln übernehmen

Aussagen wie „Zur Mietminderung darf der Mieter immer noch das Vierfache zurückbehalten“ würden wir nicht akzeptieren. Eine solche allgemeingültige Regel gibt es gerade nicht.

Bei berechtigtem Mangel möglichst schnell handeln

Besteht der Mangel tatsächlich, ist eine zügige und dokumentierte Mängelbeseitigung häufig der wirtschaftlich sinnvollste Weg. Damit wird nicht nur die weitere Mietminderung begrenzt, sondern regelmäßig auch dem Zurückbehaltungsrecht die Grundlage entzogen.

Überhöhte Kürzungen können für beide Seiten problematisch werden

Der Vermieter sollte berechtigte Rechte des Mieters ernst nehmen, aber ebenso genau prüfen, ob die tatsächliche Kürzung noch verhältnismäßig ist. Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.