Kann der Mieter die Nachzahlung verweigern, wenn er behauptet, der Wohnungsmangel sei noch nicht vollständig beseitigt?

Ausführliche Antwort

Entscheidend ist der tatsächliche Zustand

Der Vermieter ist nach § 535 BGB verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Besteht nach einer Reparatur weiterhin ein erheblicher Restmangel, kann deshalb grundsätzlich auch das Druckmittel des § 320 BGB noch Bedeutung haben.

§ 320 BGB – Einrede des nicht erfüllten Vertrags

Die Erklärung „Der Mangel ist beseitigt“ reicht nicht

Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich klargestellt, dass allein die Behauptung des Vermieters, er habe den Mangel beseitigt, das Zurückbehaltungsrecht des Mieters nicht beendet. Andernfalls könnte der Vermieter dieses Druckmittel praktisch allein durch Bestreiten des fortbestehenden Mangels ausschalten.

Bei einem kleineren Restmangel kann sich die Höhe ändern

Ist der ursprüngliche erhebliche Mangel weitgehend beseitigt und verbleibt nur noch eine geringere Beeinträchtigung, darf daraus nicht automatisch derselbe hohe Einbehalt wie zuvor folgen. § 320 Abs. 2 BGB verlangt auch bei nur teilweise ausstehender Leistung eine verhältnismäßige Betrachtung.

Im Streitfall muss der verbleibende Mangel nachweisbar sein

Beruft sich der Mieter weiterhin auf einen Wohnungsmangel, muss er dessen Fortbestehen und die daraus folgende Beeinträchtigung grundsätzlich darlegen und erforderlichenfalls beweisen.

Verhindert der Mieter die Nachbesserung, kann das Recht entfallen

Verweigert der Mieter dem Vermieter oder dessen Handwerkern ohne berechtigten Grund den Zutritt oder verhindert er die Mängelbeseitigung anderweitig, kann sowohl das Zurückbehaltungsrecht entfallen als auch die weitere Mietminderung ausgeschlossen sein.

BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18

Aus unserer Beraterpraxis

Nach einer Reparatur würden wir den Zustand dokumentieren

Bei einem größeren Mangel würden wir Fotos, Handwerkerrechnung und gegebenenfalls eine kurze Beschreibung der durchgeführten Arbeiten aufbewahren.

Eine Restbeanstandung konkretisieren lassen

Sagt der Mieter lediglich „Der Schaden ist noch nicht richtig behoben“, würden wir nachfragen, welcher konkrete Mangel noch besteht und wie sich dieser auf die Nutzung der Wohnung auswirkt.

Einen echten Restmangel nicht ignorieren

Ist beispielsweise nach einer Feuchtigkeitssanierung weiterhin Feuchtigkeit vorhanden, würden wir die Ursache erneut prüfen lassen, statt vorschnell die vollständige Nachzahlung zu verlangen.

Kleine Restarbeiten anders bewerten

Fehlt dagegen nur noch eine geringfügige Abschlussarbeit, würden wir nicht ohne Weiteres akzeptieren, dass weiterhin derselbe hohe Betrag wie während des ursprünglichen erheblichen Mangels einbehalten wird.

Vor einer Kündigung besonders sauber prüfen

Wenn die vermeintlich nachzuzahlende Summe später für eine Kündigung wegen Mietrückstands herangezogen werden soll, muss zunächst möglichst sicher geklärt sein, wann der Mangel tatsächlich beseitigt war und in welchem Umfang ein Zurückbehaltungsrecht noch bestand.

Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.