Muss der Vermieter bei Schimmel zuerst beweisen, dass keine bauliche Ursache vorliegt?

Ausführliche Antwort

Der sichtbare Schimmel ist nur der erste Schritt

Steht fest, dass Schimmel vorhanden ist, muss anschließend geklärt werden, wodurch er entstanden ist. Für die Mängelrechte des Mieters und mögliche Schadensersatzansprüche kann diese Ursachenfrage entscheidend sein.

Zunächst ist der Verantwortungsbereich des Vermieters zu prüfen

Der Bundesgerichtshof hat für Feuchtigkeitsschäden eine Beweislastverteilung nach Verantwortungsbereichen beschrieben. Danach muss der Vermieter zunächst darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass die Wohnung frei von ursächlichen Baumängeln ist und beispielsweise auch Fenster, Türen und Heizung den Schaden nicht verursacht haben.

BGH, Urteil vom 04.07.2012 – VIII ZR 109/11

Nicht jeder Schimmel bedeutet automatisch einen Baumangel

Schimmel kann sowohl durch bauliche beziehungsweise technische Ursachen als auch durch das Nutzungsverhalten des Mieters oder durch eine Kombination mehrerer Faktoren entstehen. Die Ursache lässt sich deshalb häufig nicht allein anhand des sichtbaren Schadens beurteilen.

Erst danach kommt das Verhalten des Mieters stärker ins Spiel

Sind ernsthaft in Betracht kommende Ursachen aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters ausgeschlossen, kann der Mieter sich umfassender dazu erklären müssen, dass der Schaden nicht durch sein Heiz-, Lüftungs- oder sonstiges Wohnverhalten verursacht wurde.

Ein Sachverständigengutachten kann entscheidend sein

Der BGH weist gerade bei der Ursachenklärung von Schimmel darauf hin, dass hierfür regelmäßig technische Beweismittel wie ein Sachverständigengutachten erforderlich sein können.

Auch ungewöhnliche Lüftungsanforderungen sind nicht automatisch zumutbar

Selbst wenn eine Schimmelbildung durch stärkeres Lüften vermeidbar wäre, bedeutet das nicht zwingend, dass der Mieter jedes technisch denkbare Lüftungsverhalten schuldet. Der BGH hat beispielsweise über einen Fall entschieden, in dem ein extrem häufiges tägliches Lüften als nicht ohne Weiteres zumutbar angesehen wurde.

Aus unserer Beraterpraxis

Den Satz „Der Mieter lüftet falsch“ würden wir vermeiden

Bei Schimmel wird diese Vermutung schnell ausgesprochen. Solange mögliche bauliche oder technische Ursachen nicht untersucht wurden, ist sie aus unserer Sicht jedoch eine schlechte Grundlage für die weitere Auseinandersetzung.

Zuerst technisch prüfen lassen

Wir würden je nach Schaden beispielsweise Außenwand, Fensteranschlüsse, Wärmebrücken, Leitungen, Feuchtigkeit im Mauerwerk und die Heizsituation untersuchen lassen.

Untersuchung dokumentieren

Messwerte, Fotos und ein nachvollziehbarer Handwerker- oder Sachverständigenbericht können später erheblich wichtiger sein als gegenseitige Behauptungen von Vermieter und Mieter.

Dann das Nutzungsverhalten betrachten

Ergeben sich keine relevanten baulichen Ursachen, kann im nächsten Schritt geprüft werden, wie geheizt und gelüftet wurde und welche Feuchtigkeitsbelastung in der Wohnung entstanden ist.

Bei größeren Schäden nicht am falschen Ende sparen

Wenn über mehrere Monatsmieten, umfangreiche Sanierungsarbeiten oder eine Kündigung gestritten werden könnte, würden wir eine fachlich belastbare Ursachenklärung einer schnellen Schuldzuweisung vorziehen.

Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.