Kurzantwort
Aussagen wie „deutliches Mietsteigerungspotenzial“ oder „Miete problemlos erhöhbar“ sollten Sie nicht ungeprüft in Ihre Kalkulation übernehmen. Ob und wann eine Mieterhöhung tatsächlich möglich ist, hängt unter anderem vom bestehenden Mietvertrag, der aktuellen Miethöhe, der ortsüblichen Vergleichsmiete und den gesetzlichen Begrenzungen ab. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Ob eine klassische Mieterhöhung nach § 558 BGB möglich ist oder beispielsweise eine Staffel- beziehungsweise Indexmiete vereinbart wurde, ergibt sich zunächst aus dem bestehenden Mietvertrag.
Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss die Miete zum Wirksamkeitszeitpunkt grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein; das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
Bei Erhöhungen nach § 558 BGB gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in entsprechend bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent.
Die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt vergleichbaren Wohnraum hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage und kann insbesondere über einen Mietspiegel eingeordnet werden.
Auch die Aussage, nach einem späteren Mieterwechsel könne beliebig auf Marktniveau erhöht werden, ist nicht generell richtig; in Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Ausgangsmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.
Eine genannte zukünftige Miete sollte erst dann in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einfließen, wenn nachvollziehbar ist, auf welchem rechtlichen und marktseitigen Weg sie tatsächlich erreichbar sein könnte.
Für die Kaufentscheidung ist es sicherer, zunächst von der nachgewiesenen Ist-Miete auszugehen und eine mögliche spätere Erhöhung als zusätzliche Chance zu betrachten.
Weiterführende seriöse Quellen:§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete§ 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn§ 557a BGB – Staffelmiete§ 557b BGB – Indexmiete
Wenn im Exposé 800 Euro Ist-Miete und 1.050 Euro mögliche Miete genannt werden, rechnen wir zunächst mit den 800 Euro.
Uns interessiert, ob die Differenz rechtlich tatsächlich erreichbar ist, in welchem Zeitraum und welche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung realistisch ist.
Je stärker die Rendite des Angebots davon abhängt, dass die heutige Miete erheblich erhöht wird, desto weniger belastbar finden wir die ursprüngliche Kalkulation.
Deshalb würden wir eine hypothetische Neuvermietungsmiete nicht wie bereits bestehende Einnahmen behandeln.
Wenn die Immobilie schon mit der heutigen Miete wirtschaftlich vernünftig funktioniert, kann ein langfristig vorhandenes Erhöhungspotenzial durchaus attraktiv sein.
Die bestehende Miete ist für uns Realität – eine höhere zukünftige Miete zunächst eine Möglichkeit, die erst geprüft werden muss.
Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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