Was sollte ich prüfen, wenn die vermietete Wohnung ganz oder teilweise untervermietet ist?

Ausführliche Antwort

Tatsächliche Bewohner feststellen

Vor dem Kauf sollte geklärt werden, ob ausschließlich der im Hauptmietvertrag genannte Mieter oder zusätzlich weitere Personen aufgrund einer Untervermietung in der Wohnung leben.

Erlaubnis prüfen

Grundsätzlich darf ein Mieter die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters nicht einem Dritten überlassen oder weitervermieten.

Teiluntervermietung kann beansprucht werden

Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung, kann der Mieter unter den Voraussetzungen des § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis haben.

Bestehende Vereinbarungen übernehmen

Da der Käufer grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses eintritt, sollten schriftliche Untervermietungserlaubnisse und sonstige Vereinbarungen vor dem Kauf eingesehen werden.

Hauptmieter bleibt grundsätzlich Ansprechpartner

Bei einer gewöhnlichen Untervermietung besteht der Hauptmietvertrag weiterhin mit dem Hauptmieter, der gegenüber dem Vermieter grundsätzlich auch für ein dem Untermieter zuzurechnendes Verschulden einzustehen hat.

Umfang der Erlaubnis beachten

Es sollte geprüft werden, ob nur eine bestimmte Person, ein bestimmtes Zimmer oder eine zeitlich begrenzte Untervermietung erlaubt wurde.

Unklare Situationen vor dem Kauf klären

Stimmen Mietvertrag, Erlaubnis und tatsächliche Nutzung nicht überein, sollte der Sachverhalt vor der Kaufentscheidung aufgearbeitet werden, statt vorschnell von einer einfachen Beendigung der Untervermietung auszugehen.

Wirtschaftliche Auswirkungen berücksichtigen

Je nachdem, wie stark der Hauptmieter auf die Untervermietung angewiesen ist und wie dauerhaft diese ausgestaltet ist, kann sie auch für Stabilität, Konfliktpotenzial und spätere Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung relevant sein.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte§ 553 BGB – Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete

Aus unserer Beraterpraxis

Wir möchten wissen, wer tatsächlich in der Wohnung lebt

Ein Mietvertrag mit einer Person sagt nicht zwingend aus, dass dort auch nur diese eine Person wohnt.

Eine erlaubte Untervermietung ist nicht automatisch negativ

Gerade bei größeren Wohnungen kann eine geregelte Untervermietung für einen langjährigen Mieter völlig normal sein.

Entscheidend ist die Dokumentation

Problematischer wird es für uns, wenn Verkäufer, Mietvertrag und tatsächliche Bewohner unterschiedliche Geschichten erzählen.

Wir würden nicht auf eine schnelle Beendigung spekulieren

Wer eine Wohnung mit bestehender Untervermietung kauft, sollte zunächst mit der vorhandenen Nutzungssituation rechnen und nicht mit einer vermeintlich kurzfristig frei werdenden Wohnung.

Besonders aufmerksam werden wir bei vollständiger Weitervermietung

Wenn der eigentliche Hauptmieter selbst gar nicht mehr in der Wohnung lebt, möchten wir genau verstehen, welche Vereinbarungen bestehen und seit wann diese Situation bekannt ist.

Eine klare Situation ist meistens wichtiger als eine perfekte Situation

Eine sauber dokumentierte und bekannte Untervermietung lässt sich wesentlich besser bewerten als eine Nutzung, die erst nach dem Kauf überraschend sichtbar wird.

Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.