Welche Informationen über einen bestehenden Mieter sollte ich vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung erhalten?

Ausführliche Antwort

Mietvertrag vollständig prüfen

Neben dem ursprünglichen Mietvertrag sollten auch Nachträge, spätere Vereinbarungen und dokumentierte Mieterhöhungen vorliegen.

Aktuelle Miete nachvollziehen

Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung beziehungsweise -pauschale und die tatsächlich geschuldete Gesamtmiete sollten eindeutig feststehen.

Vertragsart und Mietbeginn beachten

Staffel- oder Indexmiete, Befristungen und besondere Vereinbarungen können die zukünftigen Möglichkeiten und Pflichten des Vermieters wesentlich beeinflussen.

Zahlungsstatus klären

Für den Käufer kann relevant sein, ob gegenwärtig Mietrückstände oder andere konkrete Zahlungsprobleme bestehen; pauschale persönliche Bewertungen des Mieters sind dagegen wenig hilfreich.

Kaution dokumentieren

Höhe und Form der Mietsicherheit sowie ihr tatsächlicher Bestand sollten geklärt werden, denn beim Eigentumsübergang tritt der Erwerber grundsätzlich auch in die mit der Mietsicherheit verbundenen Rechte und Pflichten ein.

Bestehende Konflikte kennen

Laufende Auseinandersetzungen über Mietminderungen, Mängel, Betriebskosten oder andere mietvertragliche Themen können für die zukünftige Vermietersituation wirtschaftlich relevant sein.

Datenschutz beachten

Personenbezogene Informationen sollten auf das für die Kaufprüfung erforderliche Maß beschränkt bleiben; die DSGVO verlangt insbesondere Datenminimierung und Zweckbindung.

Der Mietvertrag geht mit über

Beim Verkauf vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber grundsätzlich anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete§ 566a BGB – Mietsicherheit beim Eigentümerwechsel§ 551 BGB – MietsicherheitEU-Kommission – Grundsätze der Datenminimierung nach der DSGVO

Aus unserer Beraterpraxis

Uns interessiert zuerst der Vertrag und nicht die persönliche Geschichte

Für die Kapitalanlage möchten wir wissen, welche Miete vereinbart wurde, welche besonderen Regelungen bestehen und ob das Mietverhältnis wirtschaftlich ordentlich funktioniert.

Ein langjähriger zuverlässiger Mieter kann sehr angenehm sein

Ein bestehendes Mietverhältnis erspart zunächst die Suche nach einem neuen Mieter und ermöglicht vom ersten Tag an laufende Einnahmen.

Aussagen wie „Top-Mieter“ reichen uns trotzdem nicht

Wir möchten lieber einen nachvollziehbaren Mietvertrag und einen geklärten Zahlungsstatus als eine subjektive Einschätzung des Verkäufers.

Bei Rückständen schauen wir genauer hin

Ein einmal verspäteter Zahlungseingang ist etwas anderes als ein dauerhaft problematisches Mietverhältnis mit erheblichen offenen Forderungen.

Besondere Vereinbarungen können wichtiger sein als die Person selbst

Ein ungewöhnlich niedriger Mietzins, langfristige Sonderrechte oder Nebenabreden können die Wirtschaftlichkeit stärker beeinflussen als der persönliche Eindruck des Mieters.

Wir möchten deshalb wissen, welches Mietverhältnis wir tatsächlich übernehmen

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung erwerben wir nicht nur vier Wände, sondern übernehmen grundsätzlich auch die bestehende Vermieterposition mit ihren Rechten und Pflichten.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.