Wie erkenne ich, ob eine im Exposé angegebene Soll-Miete realistisch ist?

Ausführliche Antwort

Zuerst die tatsächliche Ist-Miete feststellen

Bei einer vermieteten Wohnung ist zunächst entscheidend, welche Nettokaltmiete der bestehende Mieter aktuell tatsächlich schuldet.

Soll-Miete nicht mit Ist-Miete vermischen

Eine im Exposé genannte höhere Soll-Miete beschreibt lediglich eine Annahme darüber, was zukünftig möglicherweise erzielt werden könnte.

Ortsübliche Vergleichsmiete prüfen

Bei bestehenden Mietverhältnissen kann insbesondere der örtliche Mietspiegel wichtige Hinweise liefern; Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete richten sich unter anderem nach § 558 BGB.

Rechtliche Grenzen berücksichtigen

Auch wenn der Markt grundsätzlich eine höhere Miete hergeben würde, können gesetzliche Begrenzungen bei bestehenden Mietverhältnissen oder bei einer Neuvermietung die tatsächlich durchsetzbare Miethöhe einschränken.

Vergleichsangebote nur vorsichtig verwenden

Aktuelle Wohnungsinserate zeigen Angebotsmieten und nicht zwingend die später tatsächlich vereinbarten Mieten.

Zustand und Ausstattung müssen vergleichbar sein

Eine modernisierte Wohnung mit Balkon, Aufzug und hochwertigem Bad kann eine andere Marktmiete erzielen als eine äußerlich ähnliche, aber deutlich einfachere Wohnung.

Die Kalkulation sollte auch mit der heutigen Miete funktionieren

Je mehr eine Immobilie erst durch zukünftige Mietsteigerungen attraktiv wird, desto stärker hängt die Wirtschaftlichkeit von Annahmen ab, die noch nicht eingetreten sind.

Weiterführende seriöse Quellen:§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete§ 556d BGB – zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in angespannten WohnungsmärktenBundesministerium der Justiz – Bürgerliches Gesetzbuch, Mietrecht

Aus unserer Beraterpraxis

Soll-Mieten behandeln wir zunächst wie eine Prognose

Wenn heute 750 Euro Miete gezahlt werden und im Exposé 950 Euro Soll-Miete steht, rechnen wir nicht automatisch mit den 950 Euro.

Wir möchten wissen, wie dieser Betrag entstanden ist

Hat der Makler Vergleichswohnungen ausgewertet, einen Mietspiegel herangezogen oder lediglich einen möglichst attraktiven Wert in die Kalkulation geschrieben?

Besonders kritisch werden wir bei großen Sprüngen

Je größer der Abstand zwischen Ist- und Soll-Miete ist, desto genauer möchten wir rechtliche und marktseitige Voraussetzungen prüfen.

Neuvermietung und bestehender Mietvertrag sind nicht dasselbe

Eine Miete, die bei einem zukünftigen Mieter eventuell erreichbar wäre, kann bei einem bestehenden Mietverhältnis möglicherweise erst deutlich später oder gar nicht vollständig durchsetzbar sein.

Wir rechnen deshalb lieber konservativ

Wenn die Immobilie bereits mit der heutigen Miete wirtschaftlich vernünftig funktioniert, betrachten wir spätere Mietsteigerungen eher als zusätzliche Chance.

Eine Soll-Miete darf aus unserer Sicht keinen schlechten Kauf retten

Muss erst eine deutlich höhere zukünftige Miete eintreten, damit Kaufpreis und Rendite vernünftig aussehen, wäre uns die Kalkulation regelmäßig zu optimistisch.

Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.