Wie erkenne ich, ob ein Immobilienexposé die Rendite künstlich besser darstellt, als sie tatsächlich ist?

Ausführliche Antwort

Renditeformel offenlegen

Zunächst sollte nachvollziehbar sein, ob im Exposé eine Bruttomietrendite, Nettomietrendite oder eine andere Kennzahl dargestellt wird.

Ist-Miete statt Wunschmiete verwenden

Wird bereits mit einer höheren zukünftigen Soll-Miete gerechnet, erscheint die Rendite besser, obwohl dieser zusätzliche Ertrag noch gar nicht vorhanden ist.

Kaufnebenkosten beachten

Eine Berechnung nur auf Basis des reinen Kaufpreises lässt Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten unberücksichtigt.

Nicht umlagefähige Kosten einrechnen

Verwaltungskosten, bestimmte Instandhaltungskosten und weitere dauerhaft beim Eigentümer verbleibende Hausgeldbestandteile reduzieren den tatsächlich verfügbaren Ertrag.

Renovierungen nicht ausblenden

Müssen unmittelbar nach dem Kauf beispielsweise Bad, Böden oder Elektrik erneuert werden, gehört dieser zusätzliche Kapitaleinsatz wirtschaftlich zur Investition.

Leerstand und Mietausfall nicht schönrechnen

Eine Renditekalkulation, die dauerhaft vollständige Vermietung ohne jede Unterbrechung voraussetzt, bildet mögliche Risiken nur eingeschränkt ab.

Zahlen immer selbst nachrechnen

Am zuverlässigsten ist eine eigene Wirtschaftlichkeitsrechnung mit tatsächlicher Miete, realistischen Kosten und vollständigem Kapitaleinsatz.

Weiterführende seriöse Quellen:Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung und laufende KostenBundesministerium der Justiz – BetriebskostenverordnungNotar.de – Kauf einer Eigentumswohnung

Aus unserer Beraterpraxis

Eine Prozentzahl beeindruckt uns zunächst überhaupt nicht

Wenn im Exposé „5,2 % Rendite“ steht, möchten wir zuerst wissen, wie diese Zahl gerechnet wurde.

Besonders häufig schauen wir auf die angesetzte Miete

Eine Rendite mit 1.000 Euro zukünftiger Soll-Miete ist etwas völlig anderes als dieselbe Berechnung bei heute tatsächlich gezahlten 800 Euro.

Auch der Nenner lässt sich schönrechnen

Wer nur den Kaufpreis berücksichtigt und sämtliche Erwerbsnebenkosten sowie notwendigen Anfangsinvestitionen ignoriert, erhält automatisch eine attraktivere Rendite.

Beim Hausgeld wird häufig zu wenig differenziert

Uns interessiert nicht nur die Gesamthöhe, sondern insbesondere, welche Kosten dauerhaft beim Eigentümer verbleiben.

Gute Exposés dürfen vereinfachen

Für eine erste Vorauswahl ist eine Bruttorendite völlig in Ordnung – problematisch wird es erst, wenn eine einfache Kennzahl wie eine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung verkauft wird.

Wir bauen deshalb immer unsere eigene Rechnung

Die Rendite des Verkäufers interessiert uns als Orientierung; die Kaufentscheidung treffen wir auf Basis unserer eigenen Zahlen.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.