Kurzantwort
Der Vergleichswert ist ein Immobilienwert, der aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Immobilien beziehungsweise geeigneten Vergleichsfaktoren abgeleitet wird. Gerade bei Eigentumswohnungen ist diese Bewertungsmethode besonders relevant, weil sie unmittelbar zeigt, welche Preise Käufer für vergleichbare Objekte am Markt tatsächlich gezahlt haben. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Nach § 24 ImmoWertV wird der Vergleichswert grundsätzlich aus einer ausreichenden Anzahl geeigneter Vergleichspreise ermittelt.
Nach § 25 ImmoWertV sollen Immobilien herangezogen werden, deren wertbeeinflussende Merkmale mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmen und deren Verkäufe zeitlich ausreichend nahe am Bewertungsstichtag liegen.
Angenommen, mehrere vergleichbare Eigentumswohnungen wurden zuletzt zu folgenden bereinigten Preisen verkauft:
Dann könnte sich daraus zunächst ein Vergleichsniveau von ungefähr 4.500 €/m² ergeben.
Vereinfacht:
Das wäre zunächst eine Orientierung für den Vergleichswert.
Unterschiede beispielsweise bei Lage, Wohnungsgröße, Geschoss, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Aufzug, Balkon oder Vermietungssituation können Anpassungen erforderlich machen.
§ 25 ImmoWertV sieht ausdrücklich vor, dass geeignete Vergleichspreise bei Abweichungen an die Eigenschaften des Bewertungsobjektes angepasst werden.
Anstelle einzelner Vergleichspreise kann insbesondere bei bebauten Grundstücken ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor herangezogen werden.
Ihre Kaufpreissammlungen beruhen auf tatsächlich abgeschlossenen Immobilienkaufverträgen. Der Gutachterausschuss Berlin beschreibt das Vergleichswertverfahren deshalb als besonders direkt am tatsächlichen Markt orientiertes Bewertungsverfahren.
Ein Immobilienportal zeigt zunächst, welchen Preis ein Verkäufer verlangt.
Der Vergleichswert orientiert sich dagegen an tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
Eine Wohnung kann beispielsweise für 320.000 Euro angeboten werden, während vergleichbare tatsächliche Verkäufe eher auf ein Wertniveau um 285.000 Euro hindeuten.
Der Vergleichswert ist das Ergebnis eines bestimmten Wertermittlungsverfahrens. Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert ist dagegen die übergeordnete Aussage darüber, welcher Preis unter gewöhnlichen Marktbedingungen voraussichtlich erzielbar wäre.
Die ImmoWertV sieht Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren vor; welches Verfahren geeignet ist, hängt vom Objekt, den Marktgepflogenheiten und den verfügbaren Daten ab.
Der Gutachterausschuss Berlin stellt für Wohnungseigentum sogar ein öffentlich zugängliches Immobilienpreis-Info bereit, das vergleichbare Objekte aus der Kaufpreissammlung sucht und daraus ein allgemeines Preisniveau einschließlich Mittelwert, Preisspanne und Anzahl der Treffer ableitet.
Bei einer Kapitalanlagewohnung interessiert uns nicht nur:
Sondern mindestens genauso:
Wenn zehn Wohnungen für jeweils 5.000 Euro pro Quadratmeter inseriert werden, wissen wir zunächst nur, dass zehn Verkäufer gerne ungefähr diesen Preis hätten.
Entscheidender wäre für uns, ob vergleichbare Wohnungen tatsächlich für 4.300, 4.700 oder 5.000 Euro pro Quadratmeter verkauft wurden.
Angebotspreis: 300.000 Euro
Plausibler Vergleichswert: 270.000 Euro
Differenz: 30.000 Euro
Damit läge der verlangte Kaufpreis rund 11 % über dem Vergleichswert.
FAQ 477 zeigt, wie stark ein Kaufpreis über oder unter einem plausiblen Marktwert liegt.
Der Vergleichswert liefert eine besonders wichtige Möglichkeit, diesen plausiblen Wert überhaupt herzuleiten.
Eine 30-m²-Wohnung im unsanierten Erdgeschoss ist kein idealer Vergleich für eine modernisierte 65-m²-Wohnung mit Balkon im vierten Obergeschoss.
Gebäudezustand, Baujahr, Energiezustand, Mikrolage, Grundriss, Geschoss und Ausstattung können dazu führen, dass vermeintlich ähnliche Wohnungen unterschiedliche Werte haben.
Der Berliner Gutachterausschuss stellt für Eigentumswohnungen Informationen zum allgemeinen Preisniveau bereit, die aus tatsächlich ausgewerteten Kauffällen der Kaufpreissammlung stammen.
Auch der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass eine allgemeine Preisinfo nur eine ungefähre Wertaussage liefert und eine vollständige Verkehrswertermittlung deutlich umfangreicher ist.
Gerade wenn viele vergleichbare Verkäufe verfügbar sind, halten wir diese Sichtweise für ausgesprochen wertvoll. Sie beantwortet eine der wichtigsten Fragen beim Kauf:
Den Vergleichswert würden wir in einem umfassenden Kennzahlenbereich eindeutig nicht weglassen. Für eine typische Kapitalanlage-Eigentumswohnung ist er aus unserer Sicht sogar praxisnäher als manche komplizierte finanzmathematische Spezialkennzahl.
Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.
ImmoWertV § 24 – Grundlagen des Vergleichswertverfahrens
Gutachterausschuss Berlin – Vergleichswertverfahren
Gutachterausschuss Berlin – Immobilienpreis-Info für Eigentumswohnungen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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