Wie berechne ich, ob der Kaufpreis einer Kapitalanlageimmobilie über oder unter dem Marktwert liegt?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Beträgt der realistisch geschätzte Marktwert 300.000 Euro und der Kaufpreis 315.000 Euro, ergibt sich ( 315.000 € – 300.000 € ) ÷ 300.000 € × 100 = 5 % Kaufpreisaufschlag.

Ein Abschlag funktioniert genauso

Wird dieselbe Immobilie für 285.000 Euro gekauft, beträgt die Abweichung –5 %, der Kaufpreis liegt also rechnerisch 5 % unter dem angenommenen Marktwert.

Der Marktwert muss belastbar sein

Der gesetzliche Verkehrswert beziehungsweise Marktwert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Bewertungsstichtag unter gewöhnlichen Marktbedingungen unter Berücksichtigung insbesondere der tatsächlichen Eigenschaften und Lage erzielbar wäre.

Vergleichskäufe sind besonders wertvoll

Die Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen mit Daten aus notariell beurkundeten Immobiliengeschäften, die eine wichtige Grundlage zur Beurteilung tatsächlicher Marktpreise darstellen.

Auch die Verbraucherzentrale empfiehlt diesen Vergleich

Sie rät Käufern, die Dokumentationen örtlicher Gutachterausschüsse zu vergleichbaren Immobilien und Lagen heranzuziehen und bei erheblichen Abweichungen des Angebotspreises genauer hinzusehen.

5 % Aufschlag sind bei großen Kaufpreisen viel Geld

Bei einem Marktwert von 300.000 Euro entsprechen 5 % bereits 15.000 Euro, 10 % sogar 30.000 Euro.

Der Marktwert ist trotzdem keine mathematisch exakte Zahl

Auch eine professionelle Wertermittlung bleibt stichtags- und objektbezogen; Lage, Zustand, Vermietungssituation, Ausstattung und aktuelle Nachfrage können das Ergebnis beeinflussen.

Kaufpreis und Marktwert können im normalen Verkauf nahe beieinanderliegen

Ein tatsächlich unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielter Kaufpreis ist selbst ein starkes Marktsignal, weshalb ein angeblicher „Marktwert“ von 350.000 Euro wenig überzeugt, wenn vergleichbare Wohnungen dauerhaft nur für ungefähr 300.000 Euro verkauft werden.

Kaufnebenkosten kommen zusätzlich hinzu

Wer bereits 5 % über einem realistischen Marktwert kauft und zusätzlich beispielsweise rund 10 % Kaufnebenkosten trägt, startet wirtschaftlich mit einem erheblichen Abstand zum reinen Objektwert.

Die Kennzahl ist ein Praxiswert

Der Kaufpreisaufschlag beziehungsweise -abschlag zum Marktwert ist keine gesetzlich definierte Standardkennzahl, sondern eine sehr einfache und nützliche Vergleichsrechnung vor der Kaufentscheidung.

Aus unserer Beraterpraxis

Der Einkaufspreis ist für uns eine der wichtigsten Stellschrauben

Viele spätere Entwicklungen kann niemand sicher vorhersagen. Zu welchem Preis Sie heute kaufen, steht dagegen bereits beim Notartermin fest.

Ein einfaches Beispiel

Realistisch ermittelter Marktwert: 300.000 Euro

Angebotspreis: 330.000 Euro

Kaufpreisaufschlag: 10 % beziehungsweise 30.000 Euro

Der Anleger müsste damit zunächst 30.000 Euro Wertdifferenz aufholen – Kaufnebenkosten noch nicht berücksichtigt.

Unter Marktwert einkaufen schafft dagegen einen Puffer

Marktwert: 300.000 Euro

Kaufpreis: 285.000 Euro

Preisabschlag: 5 % beziehungsweise 15.000 Euro

Damit entsteht zumindest rechnerisch bereits beim Einkauf ein Sicherheitspuffer.

Angebliche Marktwerte hinterfragen wir

Wenn ein Verkäufer oder Vertrieb behauptet, eine Wohnung sei „eigentlich 350.000 Euro wert“, obwohl sie für 300.000 Euro angeboten wird, möchten wir wissen, woraus sich diese 350.000 Euro konkret ableiten.

Tatsächliche Vergleichskäufe interessieren uns mehr als Wunschpreise

Angebotspreise auf Immobilienportalen zeigen, was Verkäufer gerne erzielen würden. Tatsächlich beurkundete Kaufpreise zeigen dagegen, was Käufer am Markt wirklich bezahlt haben; genau deshalb sind Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse so wertvoll.

Nicht jeder Aufschlag macht einen Kauf falsch

Eine außergewöhnlich gute Mikrolage, ein überdurchschnittlicher Zustand, ein besonders geeigneter Grundriss oder andere objektbezogene Vorteile können einen höheren Preis rechtfertigen. Entscheidend ist, ob sich der Aufschlag nachvollziehbar begründen lässt.

Besonders kritisch sehen wir Aufschlag plus hohe Nebenkosten

Wer beispielsweise 10 % über einem plausiblen Marktwert kauft und zusätzlich 10 % Erwerbsnebenkosten trägt, beginnt mit einem wirtschaftlichen Abstand von ungefähr 20 % zum ursprünglichen Marktwert des Objekts. Das muss eine Immobilie erst einmal durch Mieterträge, Tilgung und mögliche Wertentwicklung aufholen.

Der Kaufpreis im Verhältnis zu einem realistischen Marktwert gehört für uns zu den wichtigsten Kennzahlen vor dem Kauf. Eine gute Finanzierung kann einen zu hohen Einkaufspreis nicht nachträglich ungeschehen machen.

Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.

Weiterführende Quellen

Bundesrecht – § 194 BauGB: Definition des Verkehrswertes beziehungsweise Marktwertes

Gutachterausschuss Berlin – Kaufpreissammlung mit tatsächlich beurkundeten Immobilienkäufen

Verbraucherzentrale – Kaufpreis mit vergleichbaren Objekten und Daten des Gutachterausschusses prüfen