Wie berechne ich die reale Rendite meiner Kapitalanlageimmobilie nach Inflation?

Ausführliche Antwort

Die einfache Rechnung

Erzielt eine Kapitalanlageimmobilie beispielsweise eine nominale Rendite von 5 % und beträgt die Inflation 2 %, liegt die reale Rendite überschlägig bei 3 %.

Die exakte Rechnung

Genauer gerechnet ergibt sich:

1,05 ÷ 1,02 – 1 = rund 2,94 % reale Rendite.

Warum überhaupt „real“ rechnen?

Inflation reduziert die Kaufkraft des Geldes. Die Europäische Zentralbank unterscheidet deshalb ausdrücklich zwischen nominalen und realen Erträgen beziehungsweise Zinssätzen.

Die Bundesbank verwendet dieselbe Grundlogik

Auch die Deutsche Bundesbank beschreibt Realzinssätze als nominale Verzinsung, die um die Kaufkraftentwicklung korrigiert wird; bei kleineren Werten kann näherungsweise Nominalzins minus Inflation gerechnet werden.

Die Inflationsrate lässt sich offiziell messen

In Deutschland wird dafür häufig der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes verwendet; dessen jährliche Veränderungsrate wird als Inflations- beziehungsweise Teuerungsrate bezeichnet.

Immer dieselbe Renditebasis verwenden

Wer beispielsweise eine nominale Gesamtrendite inklusive Mietertrag und Wertentwicklung betrachtet, sollte auch genau diese Gesamtrendite inflationsbereinigen und nicht verschiedene Renditebegriffe miteinander vermischen.

Inflation betrifft nicht nur den Immobilienwert

Auch Verwaltung, Instandhaltung, Handwerker, Versicherungen und andere Kosten können langfristig steigen und damit die tatsächliche Wirtschaftlichkeit beeinflussen.

Fremdfinanzierung kann einen besonderen Effekt haben

Bei einem langfristig festgeschriebenen nominalen Darlehen bleibt die Restschuld zunächst in Euro bestehen, während Geld bei Inflation an Kaufkraft verliert; gleichzeitig können jedoch Finanzierungskosten bei einer späteren Anschlussfinanzierung höher oder niedriger ausfallen.

Die reale Rendite ist eine Kaufkraftkennzahl

Sie beantwortet deshalb nicht nur die Frage „Wie viele Euro habe ich verdient?“, sondern zusätzlich: „Wie stark ist meine Kaufkraft tatsächlich gewachsen?“

Aus unserer Beraterpraxis

Nominale Prozentzahlen können täuschen

5 % Rendite hören sich zunächst nach 5 % Vermögenszuwachs an. Bei 2 % Inflation beträgt der reale Kaufkraftzuwachs aber eben nur ungefähr 3 %.

Ein einfaches Beispiel

Nominale Rendite: 5 %

Inflation: 2 %

Überschlägige reale Rendite: 3 %

Exakte reale Rendite: rund 2,94 %

Bei hoher Inflation wird der Unterschied erheblich

5 % nominale Rendite bei 4 % Inflation bedeuten real nur ungefähr 1 % Kaufkraftzuwachs.

Deshalb vergleichen wir Anlagen möglichst realistisch

Wenn eine Immobilie mit einer alternativen Geldanlage verglichen wird, sollten möglichst beide Renditen entweder nominal oder real betrachtet werden. Sonst entstehen schnell falsche Schlussfolgerungen.

Immobilien besitzen Besonderheiten

Mieten können langfristig steigen, Immobilienwerte können sich verändern und ein festverzinsliches Darlehen verliert bei Inflation real an Gewicht. Gleichzeitig steigen häufig auch Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. Deshalb wirkt Inflation bei Immobilien nicht nur in eine Richtung.

Inflation macht eine Immobilie nicht automatisch attraktiv

Die Aussage „Immobilien sind ein Inflationsschutz“ wäre uns zu pauschal. Eine schlecht gelegene, überteuert gekaufte oder schwer vermietbare Immobilie wird allein durch Inflation nicht zu einem guten Investment.

Für langfristige Betrachtungen ist die reale Rendite trotzdem wichtig

Gerade bei Anlagezeiträumen von 20 oder 30 Jahren interessiert uns nicht nur der nominale Eurobetrag am Ende, sondern auch, welche Kaufkraft dieser Betrag dann noch besitzt.

Die reale Rendite gehört für uns zu den wichtigen übergeordneten Kennzahlen. Sie verhindert, dass nominale Wertsteigerungen oder Renditen besser aussehen, als sie unter Berücksichtigung der Inflation tatsächlich sind.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

Europäische Zentralbank – Unterschied zwischen nominalen und realen ZinssätzenEZB – Nominalzins und Realzins

Deutsche Bundesbank – Realzinssätze und KaufkraftentwicklungDeutsche Bundesbank – Realzinssätze

Statistisches Bundesamt – Verbraucherpreisindex und InflationsrateDestatis – Verbraucherpreisindex und Inflation