Wie berechne ich mein rechnerisches Eigenkapital in einer Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist sehr einfach

Aktueller Immobilienwert – aktuelle Restschuld = rechnerisches Eigenkapital in der Immobilie.

Ein einfaches Beispiel

Bei einem aktuellen Immobilienwert von 350.000 Euro und einer Restschuld von 210.000 Euro ergibt sich 350.000 € – 210.000 € = 140.000 Euro rechnerisches Eigenkapital.

Nicht mit dem ursprünglich eingesetzten Eigenkapital verwechseln

Das ursprünglich beim Kauf eingebrachte Eigenkapital und das später rechnerisch im Objekt vorhandene Eigenkapital können erheblich voneinander abweichen.

Tilgung erhöht grundsätzlich das rechnerische Eigenkapital

Sinkt die Restschuld bei unverändertem Immobilienwert, wächst die Differenz zwischen Immobilienwert und Darlehensschuld entsprechend.

Auch der Immobilienwert verändert die Zahl

Steigt der Marktwert, kann das rechnerische Eigenkapital zusätzlich wachsen; fällt der Immobilienwert, kann es dagegen wieder sinken.

Die Bundesbank betrachtet denselben Zusammenhang

Die Deutsche Bundesbank verwendet bei Wohnimmobilienkrediten den current Loan-to-Value (cLTV), also das Verhältnis von ausstehendem Darlehen zum aktuellen Immobilienwert.

Über 100 Prozent Verschuldungsquote wird es kritisch

Ist die Restschuld höher als der aktuelle Immobilienwert, ergibt sich rechnerisch ein negatives Eigenkapital im Objekt; die Bundesbank betrachtet Kredite mit einem cLTV von über 100 % deshalb besonders.

Verkaufskosten sind noch nicht berücksichtigt

Das rechnerische Eigenkapital entspricht nicht automatisch dem Geldbetrag, der bei einem tatsächlichen Verkauf ausgezahlt würde, weil beispielsweise Verkaufs-, Finanzierungs- oder gegebenenfalls steuerliche Effekte hinzukommen können.

Der Immobilienwert bleibt eine Schätzung

Solange kein tatsächlicher Verkauf stattgefunden hat, sollte der angesetzte aktuelle Marktwert deshalb realistisch und eher vorsichtig gewählt werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine unserer liebsten einfachen Kennzahlen

Die Frage lautet schlicht: „Was gehört mir rechnerisch schon selbst, wenn ich vom heutigen Immobilienwert meine Restschuld abziehe?“

Ein Beispiel

Aktueller Immobilienwert: 350.000 Euro

Restschuld: 210.000 Euro

Rechnerisches Eigenkapital: 140.000 Euro

Damit sind rechnerisch 40 % des heutigen Immobilienwertes nicht mehr durch die Restschuld gebunden.

Nach einigen Jahren kann die Entwicklung deutlich sein

Sinkt die Restschuld später auf 180.000 Euro und bleibt der Immobilienwert bei 350.000 Euro, steigt das rechnerische Eigenkapital auf 170.000 Euro.

Bei zusätzlicher Wertsteigerung wirken zwei Effekte

Steigt der Immobilienwert gleichzeitig auf 380.000 Euro, während die Restschuld auf 180.000 Euro sinkt, ergibt sich:

380.000 € – 180.000 € = 200.000 Euro rechnerisches Eigenkapital.

Genau diese Entwicklung finden wir bei Immobilien interessant

Vermögensaufbau kann bei einer fremdfinanzierten Immobilie von zwei Seiten kommen: Die Restschuld sinkt durch Tilgung und der Immobilienwert kann sich langfristig verändern. Den zweiten Effekt würden wir allerdings nie als garantiert unterstellen.

Nicht mit frei verfügbarem Geld verwechseln

200.000 Euro rechnerisches Eigenkapital bedeuten nicht, dass 200.000 Euro auf einem Konto liegen. Um diese Substanz tatsächlich verfügbar zu machen, wäre beispielsweise ein Verkauf oder eine zusätzliche Finanzierung erforderlich.

Für weitere Finanzierungen trotzdem interessant

Eine deutliche Differenz zwischen Immobilienwert und Restschuld kann die wirtschaftliche Ausgangslage für spätere Finanzierungen verbessern. Banken verwenden dabei allerdings ihre eigene Immobilienbewertung und orientieren sich nicht einfach an einer privaten Marktwertschätzung.

Das rechnerische Eigenkapital ist eine der einfachsten und anschaulichsten Kennzahlen für den langfristigen Vermögensaufbau mit Immobilien. Es zeigt in einem einzigen Eurobetrag, wie sich Immobilienwert und verbleibende Verschuldung zueinander entwickelt haben.

Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.

Weiterführende Quellen

Deutsche Bundesbank – Current Loan-to-Value und Verhältnis von Restschuld zu Immobilienwert

Europäische Zentralbank – Definition der Loan-to-Value Ratio

Verbraucherzentrale – Immobilienwert, Beleihungswert und Immobilienfinanzierung