Kurzantwort
Der Nettoverkaufserlös zeigt, wie viel Geld Ihnen aus einem Immobilienverkauf nach Ablösung der noch bestehenden Darlehensschuld und der unmittelbar verkaufsbedingten Kosten verbleibt. Vereinfacht gilt: Verkaufspreis – Restschuld – Verkaufskosten = Nettoverkaufserlös vor Steuern. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Die vereinfachte Formel lautet: Verkaufspreis – Restschuld – unmittelbar anfallende Verkaufskosten = Nettoverkaufserlös vor Steuern.
Bei 380.000 Euro Verkaufspreis, 220.000 Euro Restschuld und 15.000 Euro Verkaufskosten verbleiben 145.000 Euro Nettoverkaufserlös vor Steuern.
Ist die verkaufte Immobilie noch über eine Grundschuld finanziert, wird ein entsprechender Teil des Kaufpreises regelmäßig zur Ablösung der gesicherten Verbindlichkeiten verwendet; der Verkäufer erhält nur den verbleibenden Betrag.
Je nach Gestaltung können beispielsweise Maklerkosten und weitere unmittelbar mit dem Verkauf verbundene Aufwendungen anfallen.
Wird ein noch festverzinsliches Immobiliendarlehen wegen des Verkaufs vorzeitig zurückgezahlt, kann unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.
Fallen im Beispiel zusätzlich 5.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung an, sinkt der Nettoverkaufserlös von 145.000 auf 140.000 Euro.
Bei einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung grundsätzlich unter § 23 EStG fallen; deshalb ist der Nettoverkaufserlös vor Steuern noch nicht zwingend der endgültig verfügbare Betrag.
Ein Nettoverkaufserlös von 140.000 Euro bedeutet nicht, dass 140.000 Euro Gewinn erzielt wurden, weil unter anderem ursprünglich eingesetztes Eigenkapital, Anschaffungskosten und bisherige Zahlungsströme getrennt betrachtet werden müssen.
Sie beantwortet die praktische Frage: „Wie viel Liquidität würde mir nach einem Verkauf und der Rückzahlung des Kredits ungefähr tatsächlich zur Verfügung stehen?“
Die Aussage „Meine Wohnung ist 380.000 Euro wert“ sagt noch nicht, wie viel Geld ein Verkauf tatsächlich freisetzen würde.
Verkaufspreis: 380.000 Euro
Restschuld: 220.000 Euro
Verkaufskosten: 15.000 Euro
Nettoverkaufserlös vor Steuern: 145.000 Euro
Wenn ein Anleger überlegt, eine Immobilie zu verkaufen und anschließend beispielsweise zwei andere Immobilien zu erwerben, interessiert uns vor allem, welches Eigenkapital durch den Verkauf tatsächlich verfügbar wird.
Durch Tilgung kann die Restschuld kontinuierlich sinken, während sich der Marktwert der Immobilie unabhängig davon nach oben oder unten entwickeln kann. Der mögliche Nettoverkaufserlös verändert sich deshalb im Zeitverlauf häufig erheblich.
Gerade bei einer überschlägigen Vermögensaufstellung wird häufig schlicht Immobilienwert minus Restschuld gerechnet. Für das rechnerische Eigenkapital im Objekt ist das sinnvoll, für tatsächlich frei werdende Liquidität nach einem Verkauf aber zu optimistisch, wenn noch Verkaufskosten entstehen.
Bei einem Verkauf während einer laufenden Sollzinsbindung würden wir vor einer endgültigen Entscheidung von der finanzierenden Bank konkret ermitteln lassen, welche Restschuld und gegebenenfalls welche Vorfälligkeitsentschädigung zum vorgesehenen Zeitpunkt entstehen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass das Kreditinstitut die Höhe einer verlangten Vorfälligkeitsentschädigung mitteilen muss.
Insbesondere bei einer noch nicht zehn Jahre gehaltenen vermieteten Immobilie sollte der mögliche steuerliche Veräußerungsgewinn separat geprüft werden, weil er den tatsächlich verbleibenden Betrag erheblich beeinflussen kann.
Der Nettoverkaufserlös ist eine einfache, aber ausgesprochen wichtige Kennzahl für jede Exit- oder Umschichtungsentscheidung. Erst sie zeigt, wie viel Kapital durch einen Verkauf tatsächlich für Rücklagen, neue Investments oder andere Zwecke frei werden könnte.
Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.
Notar.de – Lastenfreistellung und Ablösung bestehender Grundschulden beim Immobilienverkauf
Bundesrecht – § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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