Kurzantwort
Das rechnerische Mietsteigerungspotenzial zeigt, wie weit die aktuelle Nettokaltmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Vereinfacht gilt: ( ortsübliche Vergleichsmiete – aktuelle Nettokaltmiete ) ÷ aktuelle Nettokaltmiete × 100; die tatsächlich zulässige Mieterhöhung kann wegen gesetzlicher Grenzen jedoch niedriger ausfallen. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Bei 800 Euro aktueller Nettokaltmiete und 900 Euro ortsüblicher Vergleichsmiete beträgt das rechnerische Mietsteigerungspotenzial ( 900 € – 800 € ) ÷ 800 € × 100 = 12,5 %.
In diesem Beispiel liegt die Differenz bei 100 Euro monatlich beziehungsweise 1.200 Euro jährlich.
Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich nach vergleichbarem Wohnraum hinsichtlich unter anderem Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
Mietspiegel bilden die ortsübliche Vergleichsmiete ab und sind ein wichtiges Instrument für Mieterhöhungen nach § 558 BGB.
Liegt eine Wohnung beispielsweise 25 % unter der Vergleichsmiete, bedeutet das nicht automatisch, dass die Miete sofort um 25 % erhöht werden darf.
Eine Erhöhung nach § 558 BGB setzt grundsätzlich voraus, dass die Miete zum vorgesehenen Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist; ein neues Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete grundsätzlich höchstens um 20 %, in entsprechend bestimmten angespannten Wohnungsmärkten höchstens um 15 % steigen.
Liegt das rechnerische Potenzial zur Vergleichsmiete beispielsweise bei 25 %, die einschlägige Kappungsgrenze aber bei 15 %, sind die 25 % nicht vollständig in einem Schritt realisierbar.
Sie eignet sich hervorragend für die wirtschaftliche Analyse einer vermieteten Wohnung, ersetzt aber keine Prüfung, welche Mieterhöhung im konkreten Mietverhältnis tatsächlich zulässig und durchsetzbar ist.
Bei einer bereits vermieteten Wohnung möchten wir früh wissen: „Wie weit liegt die aktuelle Miete eigentlich unter oder über dem ortsüblichen Niveau?“
Aktuelle Nettokaltmiete: 800 Euro
Ortsübliche Vergleichsmiete: 900 Euro
Differenz: 100 Euro monatlich
Rechnerisches Mietsteigerungspotenzial: 12,5 %
100 Euro zusätzliche Monatsmiete entsprechen 1.200 Euro mehr Jahresnettokaltmiete. Bei unverändertem Kaufpreis verbessert das entsprechend mehrere Ertragskennzahlen der Immobilie.
Gerade bei Vertriebsimmobilien sehen wir kritisch, wenn ein heute niedriger Mietertrag mit mehreren zukünftigen Mieterhöhungen hochgerechnet und dieser theoretische Mehrertrag bereits zur Rechtfertigung eines höheren Kaufpreises benutzt wird.
Wir würden eine Immobilie zunächst mit der tatsächlich bestehenden Miete kalkulieren und ein realistisches Mietsteigerungspotenzial anschließend separat darstellen.
Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete müssen insbesondere Kappungsgrenze und zeitliche Voraussetzungen berücksichtigt werden. Die Verbraucherzentrale weist ebenfalls darauf hin, dass eine Mieterhöhung die Vergleichsmiete nicht überschreiten darf und zusätzlich die Kappungsgrenze eingehalten werden muss.
Eine besonders hochwertige Vergleichswohnung oder die höchste Spanne eines Mietspiegels ist nicht automatisch der richtige Vergleichswert für die eigene Wohnung. Lage, Zustand und Ausstattung müssen tatsächlich passen.
Das Mietsteigerungspotenzial ist eine einfache, aber für vermietete Bestandsimmobilien ausgesprochen relevante Kennzahl. Sie zeigt, ob bei der bestehenden Miete überhaupt noch wirtschaftlicher Spielraum vorhanden ist – solange rechnerisches Potenzial und rechtlich zulässige Mieterhöhung sauber voneinander getrennt werden.
Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.
Bundesrecht – § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Kappungsgrenze
Bundesministerium für Wohnen – Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete
Verbraucherzentrale – Checkliste zur Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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