Kurzantwort
Die jährliche Mietsteigerungsrate zeigt, um wie viel Prozent sich die Nettokaltmiete innerhalb eines bestimmten Zeitraums erhöht oder vermindert hat. Für ein Jahr gilt vereinfacht: ( neue Nettokaltmiete – alte Nettokaltmiete ) ÷ alte Nettokaltmiete × 100. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Steigt die monatliche Nettokaltmiete beispielsweise von 800 Euro auf 824 Euro, beträgt die Mietsteigerungsrate ( 824 € – 800 € ) ÷ 800 € × 100 = 3 %.
Sinkt die Nettokaltmiete beispielsweise von 800 Euro auf 780 Euro, ergibt sich entsprechend eine Mietveränderung von –2,5 %.
Steigt die Miete innerhalb von zehn Jahren beispielsweise von 800 auf 1.000 Euro, beträgt der gesamte Anstieg 25 %, die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate liegt aufgrund des Zinseszinseffekts jedoch nur bei rund 2,26 % pro Jahr.
Für die Bewertung einer konkreten Kapitalanlage ist entscheidend, ob die tatsächlich vereinbarte Bestandsmiete oder die Entwicklung neu angebotener Wohnungen betrachtet wird, denn beide Größen können sich deutlich unterschiedlich entwickeln.
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht regelmäßig die Veränderungsraten der Nettokaltmieten, sodass sich die Entwicklung der eigenen Miete mit der allgemeinen Mietentwicklung vergleichen lässt.
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen beschreibt deutliche regionale Unterschiede bei Miet- und Kaufpreisentwicklungen, weshalb bundesweite Durchschnittswerte nicht einfach auf eine einzelne Wohnung übertragen werden sollten.
Das Forschungsinstitut empirica analysiert regelmäßig die Entwicklung von Angebotsmieten in unterschiedlichen Regionen und Marktsegmenten, wodurch sich längerfristige Markttrends zusätzlich einordnen lassen.
Eine historische oder prognostizierte Mietsteigerungsrate beschreibt lediglich die wirtschaftliche Entwicklung und bedeutet nicht automatisch, dass die bestehende Miete künftig jährlich um denselben Prozentsatz erhöht werden darf.
Steigende Mieten können unter sonst gleichen Bedingungen Cashflow, Mietrendite, NOI und langfristige Gesamtrendite verbessern, weshalb die angenommene Mietsteigerungsrate bei langfristigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen eine wichtige Einflussgröße ist.
Bei einer langfristigen Immobilienrechnung gehört die zukünftige Mietentwicklung zu den Größen, die das Ergebnis erheblich beeinflussen können. Schon ein Unterschied zwischen 1 % und 3 % durchschnittlicher Mietsteigerung summiert sich über zwanzig oder dreißig Jahre deutlich.
Wenn Mieten in einer Region in den vergangenen Jahren außergewöhnlich stark gestiegen sind, würden wir daraus nicht automatisch dieselbe Steigerungsrate für die nächsten zwanzig Jahre ableiten.
Wir bevorzugen beispielsweise Berechnungen mit 0 %, 1 % und 2 % durchschnittlicher Mietsteigerung. Dadurch sieht der Anleger sofort, wie stark sein erwartetes Ergebnis von zukünftigen Mieterhöhungen abhängig ist.
Liegt eine bestehende Miete deutlich unter dem marktüblichen Niveau, kann langfristig Entwicklungspotenzial vorhanden sein. Dieses Potenzial würden wir jedoch nicht ungeprüft und sofort vollständig in die Kaufkalkulation einbauen.
Steigen gleichzeitig Instandhaltungs-, Verwaltungs- und andere Eigentümerkosten, kann ein Teil der höheren Miete durch steigende Ausgaben wieder aufgezehrt werden.
Steigt eine Monatsmiete von 800 Euro über 20 Jahre durchschnittlich um 2 % jährlich, läge sie rechnerisch am Ende bei rund 1.189 Euro. Bei nur 1 % wären es dagegen rund 976 Euro.
Die Mietsteigerungsrate gehört für uns zu den einfachsten Annahmen einer langfristigen Immobilienrechnung. Entscheidend ist weniger eine möglichst hohe Prognose als eine realistische und vorsichtige Einschätzung, wie sich die tatsächlich erzielbare Miete entwickeln könnte.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
Statistisches Bundesamt – Entwicklung und Veränderungsraten der Nettokaltmieten
empirica – Wohnungsmarktbericht: Entwicklung der Angebotsmieten
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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