Was ist die Kaufnebenkostenquote einer Kapitalanlageimmobilie und wie wird sie berechnet?

Ausführliche Antwort

Die Berechnung ist sehr einfach

Zur Kaufnebenkostenquote werden die beim Erwerb zusätzlich zum Kaufpreis entstehenden Kosten zusammengerechnet und anschließend durch den Kaufpreis geteilt.

Ein einfaches Beispiel

Kostet eine Wohnung 300.000 Euro und entstehen insgesamt 30.000 Euro Kaufnebenkosten, beträgt die Kaufnebenkostenquote 30.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 10 %.

Mehrere Kostenarten gehören dazu

Typische Erwerbsnebenkosten sind insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision; die Verbraucherzentrale nennt genau diese Positionen und weist darauf hin, dass Erwerbsnebenkosten bereits rund 10 % des Kaufpreises erreichen können.

Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich nach Bundesland

Der gesetzliche Ausgangssatz beträgt 3,5 %, die Bundesländer können jedoch eigene Steuersätze festlegen und haben diese teilweise auf bis zu 6,5 % erhöht, wie das Bundesfinanzministerium zur Grunderwerbsteuer erläutert.

Notar- und Grundbuchkosten sind ebenfalls einzurechnen

Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt und bundesweit einheitlich; die Bundesnotarkammer erläutert die Gebührenstruktur und stellt konkrete Kostenbeispiele für Immobilienkaufverträge bereit.

Die Gesamtinvestition liegt über dem Kaufpreis

Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 10 % Kaufnebenkosten beträgt die tatsächliche Gesamtinvestition bereits 330.000 Euro.

Das beeinflusst auch die Rendite

Wer bei einer Renditeberechnung nur den Kaufpreis und nicht die Erwerbsnebenkosten berücksichtigt, stellt die tatsächlich eingesetzte Investitionssumme zu niedrig und die daraus berechnete Rendite entsprechend zu positiv dar.

Auch der Eigenkapitalbedarf wird beeinflusst

Werden die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenmitteln bezahlt, kann eine Quote von beispielsweise 10 % bei 300.000 Euro Kaufpreis bereits einen zusätzlichen Eigenkapitalbedarf von 30.000 Euro verursachen.

Die Quote sollte objektbezogen berechnet werden

Eine pauschale Annahme von 10 % eignet sich für einen ersten Überschlag, für die tatsächliche Kaufentscheidung sollten jedoch Grunderwerbsteuer, Maklerkosten sowie Notar- und Grundbuchkosten für das konkrete Objekt einzeln angesetzt werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine einfache Zahl, die gern unterschätzt wird

300.000 Euro Kaufpreis fühlen sich zunächst wie eine Investition von 300.000 Euro an. Bei 30.000 Euro Kaufnebenkosten sind wirtschaftlich aber 330.000 Euro gebunden beziehungsweise zu finanzieren.

Zehn Prozent sind bei Immobilien viel Geld

Bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro entsprechen 10 % lediglich 10.000 Euro. Bei 500.000 Euro sind es bereits 50.000 Euro, ohne dass die Immobilie dadurch einen Quadratmeter größer oder eine zusätzliche Mieteinnahme erzeugt.

Die Nebenkosten erwirtschaften keine eigene Miete

Genau deshalb berücksichtigen wir sie bei Renditeberechnungen besonders kritisch. Der Anleger muss dieses Geld aufbringen, erhält dafür aber keinen zusätzlichen Mietertrag.

Für die Eigenkapitalplanung ist die Quote sehr hilfreich

Wenn beispielsweise 10 % Nebenkosten erwartet werden, lässt sich sofort überschlagen, welcher zusätzliche Kapitalbedarf neben dem Kaufpreis entsteht.

Unterschiedliche Bundesländer führen zu unterschiedlichen Quoten

Allein die unterschiedliche Grunderwerbsteuer kann dazu führen, dass zwei ansonsten identische Immobilien verschiedene Gesamtkosten aufweisen. Hinzu kommt, ob überhaupt eine Maklerprovision anfällt und in welcher Höhe.

Wir rechnen lieber die tatsächlichen Kosten

Eine pauschale Kaufnebenkostenquote ist hervorragend für den ersten Überschlag. Sobald ein konkretes Objekt vorliegt, würden wir aber jede einzelne Kostenposition in Euro einsetzen und daraus die tatsächliche Gesamtinvestition berechnen.

Die Kaufnebenkostenquote ist mathematisch banal, aber für Eigenkapitalbedarf und Rendite enorm wichtig. Sie gehört deshalb für uns zu den ersten einfachen Zahlen, die ein Kapitalanleger bei jedem Immobilienangebot kennen sollte.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.

Weiterführende Quellen

Verbraucherzentrale – Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf

Bundesministerium der Finanzen – Grunderwerbsteuer und unterschiedliche Steuersätze der Bundesländer

Bundesnotarkammer – Notarkosten beim Immobilienkauf mit Berechnungsbeispielen