Was ist die Loan-to-Cost-Quote ( LTC ) einer Kapitalanlageimmobilie und wie wird sie berechnet?

Ausführliche Antwort

Die Formel ist einfach

Die Berechnung lautet: Loan-to-Cost = Darlehensbetrag ÷ Gesamtinvestitionskosten × 100; RICS beschreibt LTC entsprechend als Verhältnis der Finanzierung zu den vereinbarten Gesamtkosten eines Immobilienprojekts.

Ein einfaches Beispiel

Kostet eine Kapitalanlageimmobilie einschließlich Kaufnebenkosten insgesamt 330.000 Euro und werden 264.000 Euro finanziert, beträgt der LTC 264.000 € ÷ 330.000 € × 100 = 80 %.

Der Rest muss anderweitig finanziert werden

Bei 80 % LTC müssen die verbleibenden 20 % beziehungsweise in diesem Beispiel 66.000 Euro grundsätzlich aus Eigenkapital oder anderen Finanzierungsquellen stammen.

LTC und Beleihungsauslauf sind nicht dasselbe

Beim LTC wird das Darlehen mit den tatsächlichen Investitionskosten verglichen, während der Beleihungsauslauf das Darlehen zum von der Bank angesetzten Beleihungswert ins Verhältnis setzt.

Deshalb können die Prozentwerte unterschiedlich sein

Eine Finanzierung kann beispielsweise einen LTC von 80 % haben und gleichzeitig einen höheren Beleihungsauslauf aufweisen, wenn die Bank den Beleihungswert niedriger als die tatsächlichen Investitionskosten ansetzt.

Besonders bei Projektfinanzierungen ist LTC verbreitet

Das Corporate Finance Institute erläutert Loan-to-Cost als Anteil der Fremdfinanzierung an den Kosten eines Immobilienprojekts.

Auch reale Finanzierungen werden so strukturiert

Bei Projekt- und gewerblichen Immobilienfinanzierungen werden Darlehensgrenzen regelmäßig als bestimmter LTC-Prozentsatz angegeben, wie konkrete Finanzierungsbeispiele von Northmarq zeigen.

Für private Kapitalanlagewohnungen ist die Kennzahl trotzdem nützlich

Auch wenn deutsche Banken bei einer einzelnen Eigentumswohnung meist stärker mit Beleihungswert, Beleihungsauslauf und Eigenkapital arbeiten, lässt sich mit dem LTC sehr einfach erkennen, welcher Anteil der gesamten Investition tatsächlich fremdfinanziert wird.

Die Gesamtinvestitionskosten müssen sauber definiert sein

Bei einer gekauften Wohnung würden wir mindestens Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten berücksichtigen und zusätzliche unmittelbar erforderliche Investitionen gegebenenfalls gesondert einbeziehen.

Aus unserer Beraterpraxis

Uns gefällt die Kennzahl wegen ihrer Klarheit

Die Frage lautet schlicht: „Wie viel Prozent meines gesamten Investments finanziert eigentlich die Bank?“ Das lässt sich mit einer einzigen Division beantworten.

Der Kaufpreis allein kann täuschen

Eine sogenannte 100-%-Finanzierung des Kaufpreises ist nicht automatisch eine 100-%-Finanzierung der gesamten Investition. Werden beispielsweise 300.000 Euro Kaufpreis vollständig finanziert und zusätzlich 30.000 Euro Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt, beträgt der LTC nur rund 90,9 %.

Damit wird der tatsächliche Eigenkapitaleinsatz sichtbar

Bei 330.000 Euro Gesamtinvestition und 300.000 Euro Darlehen stecken wirtschaftlich 30.000 Euro eigenes Kapital im Erwerb – selbst wenn der Kaufpreis selbst zu 100 % finanziert wurde.

Das ist für Vergleiche hilfreich

Zwei Angebote mit identischem Kaufpreis können unterschiedliche LTC-Werte haben, wenn sich Kaufnebenkosten, Renovierungsbedarf oder weitere Investitionen unterscheiden.

Trotzdem würden wir nicht nur auf LTC schauen

Ein niedriger LTC bedeutet grundsätzlich mehr Eigenkapitaleinsatz und weniger Fremdfinanzierung. Ob das wirtschaftlich optimal ist, hängt aber zusätzlich von Liquidität, Darlehenszins, Cashflow und Eigenkapitalrendite ab.

Beleihungsauslauf bleibt für die Bank besonders wichtig

Für die konkrete Kreditkondition interessiert uns weiterhin besonders, welchen Wert die Bank dem Objekt beimisst. Deshalb würden wir LTC und Beleihungsauslauf nebeneinander betrachten und nicht miteinander verwechseln.

Der LTC ist mathematisch sehr einfach und macht die Finanzierungsstruktur schnell verständlich. Für private Kapitalanlageimmobilien sehen wir ihn vor allem als zusätzliche Orientierungskennzahl neben Eigenkapitalquote, Fremdkapitalquote und Beleihungsauslauf.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

RICS – Loan-to-Cost und Loan-to-Value in der Immobilienfinanzierung

Corporate Finance Institute – Loan-to-Cost ( LTC ) und Immobilienfinanzierung

Northmarq – Praxisbeispiel einer Immobilienfinanzierung mit Loan-to-Cost