Kurzantwort
Die Loan-to-Income-Quote ( LTI ) zeigt, wie hoch das Immobiliendarlehen im Verhältnis zum jährlichen Einkommen des Kreditnehmers ist. Vereinfacht gilt: LTI = Darlehensbetrag ÷ jährliches verfügbares Einkommen. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Die europäische Definition setzt die Höhe des Immobilienkredits zum Zeitpunkt der Kreditvergabe ins Verhältnis zum jährlich verfügbaren Einkommen des Kreditnehmers; eine entsprechende Definition enthält die Empfehlung des Europäischen Ausschusses für Systemrisiken auf EUR-Lex.
Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und einem verfügbaren Jahreseinkommen von 75.000 Euro beträgt die LTI 300.000 € ÷ 75.000 € = 4,0.
Ein LTI von 4 bedeutet vereinfacht, dass die Darlehenssumme dem Vierfachen des betrachteten Jahreseinkommens entspricht.
Die LTI betrachtet die gesamte Darlehenshöhe, während die Schuldendienstquote untersucht, welcher Anteil des laufenden Einkommens jährlich oder monatlich für Zins und Tilgung benötigt wird.
Beim LTI wird das Darlehen mit dem Einkommen verglichen, beim Beleihungsauslauf beziehungsweise LTV dagegen mit dem Wert der Immobilie; die Europäische Zentralbank definiert beide Kennzahlen entsprechend getrennt.
Für eine saubere Berechnung muss geklärt werden, welche Einkünfte und Abzüge in das verfügbare Jahreseinkommen einbezogen werden.
Wie stark erwartete oder bestehende Mieteinnahmen bei der Kreditprüfung berücksichtigt werden, hängt von der jeweiligen Bank und ihrer Haushalts- beziehungsweise Bonitätsrechnung ab.
Je höher der Kredit bei unverändertem Einkommen ausfällt, desto größer ist die finanzielle Hebelwirkung und desto wichtiger werden ausreichend Liquiditätsreserven und eine belastbare Finanzierung.
Ein bestimmter LTI-Wert bedeutet deshalb nicht automatisch, dass eine Finanzierung genehmigt oder abgelehnt wird; international wird die Kennzahl jedoch ausdrücklich zur Beobachtung hoher Immobilienverschuldung verwendet, beispielsweise von der Bank of England in ihrer aktuellen Hypothekenstatistik.
Für eine reale Finanzierungsentscheidung sollten zusätzlich Monatsrate, Lebenshaltungskosten, weitere Kredite, Mieteinnahmen, Vermögen, Liquiditätsreserven und die langfristige Tragfähigkeit berücksichtigt werden.
Wir finden die LTI hilfreich, weil sich damit innerhalb weniger Sekunden erkennen lässt, wie groß ein Immobilienkredit im Verhältnis zur persönlichen Einkommensbasis ist.
Wer 100.000 Euro verfügbares Jahreseinkommen hat und 300.000 Euro finanziert, liegt rechnerisch bei einem LTI von 3. Bei 500.000 Euro Darlehen steigt die Kennzahl bereits auf 5.
Ein Haushalt mit hohem Einkommen, erheblichem Vermögen und großen Liquiditätsreserven kann einen höheren LTI wesentlich leichter tragen als ein Haushalt mit demselben Verhältnis, aber praktisch keinen Reserven.
Die Immobilie produziert idealerweise eigene Mieteinnahmen. Deshalb betrachten wir bei Kapitalanlegern nicht nur das persönliche Einkommen, sondern zusätzlich, welchen Anteil der Finanzierung die Immobilie selbst wirtschaftlich trägt.
Wer bereits drei finanzierte Wohnungen besitzt und eine vierte erwerben möchte, sollte aus unserer Sicht nicht nur das neue Darlehen isoliert betrachten. Entscheidend ist auch die gesamte bestehende Verschuldung im Verhältnis zu Einkommen, Mieterträgen, Vermögen und Liquidität.
Der LTI beantwortet „Wie groß sind meine Schulden im Verhältnis zu meinem Einkommen?“ Die Schuldendienstquote beantwortet dagegen „Wie stark belasten mich diese Schulden monatlich beziehungsweise jährlich?“
Die Loan-to-Income-Quote ist sehr einfach und für einen schnellen Verschuldungscheck nützlich. Für eine Kapitalanlageimmobilie würden wir sie jedoch niemals isoliert betrachten, sondern gemeinsam mit Schuldendienstquote, Cashflow, Beleihungsauslauf und Liquiditätsreserve.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
EUR-Lex / Europäischer Ausschuss für Systemrisiken – Definition der Loan-to-Income Ratio ( LTI )
Europäische Zentralbank – Loan-to-Income und Loan-to-Value im Glossar
Bank of England – Anwendung der Loan-to-Income-Quote in der Hypothekenstatistik
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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