Kurzantwort
Die Gesamtinvestition pro Quadratmeter zeigt, wie viel Sie einschließlich Kaufnebenkosten tatsächlich für jeden Quadratmeter Wohnfläche investieren. Vereinfacht gilt: Gesamtinvestitionskosten ÷ Wohnfläche = Gesamtinvestition je m². Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Zunächst werden Kaufpreis und sämtliche unmittelbar zum Erwerb gehörenden Kaufnebenkosten zusammengerechnet und anschließend durch die Wohnfläche geteilt.
Kostet eine 60-m²-Wohnung 300.000 Euro und entstehen zusätzlich 30.000 Euro Kaufnebenkosten, beträgt die Gesamtinvestition 330.000 Euro und damit 330.000 € ÷ 60 m² = 5.500 Euro je m².
Ohne Kaufnebenkosten läge der Kaufpreis bei 300.000 € ÷ 60 m² = 5.000 Euro je m². Erst durch die Nebenkosten wird sichtbar, dass tatsächlich 5.500 Euro pro Quadratmeter investiert wurden.
Zu den typischen Erwerbsnebenkosten gehören insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklercourtage; die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass diese Kosten bereits rund 10 % des Kaufpreises erreichen können.
Der gesetzliche Grundsatz beträgt 3,5 %, wobei die Bundesländer abweichende Steuersätze festlegen können; das Bundesministerium der Finanzen erläutert die entsprechenden Regelungen zur Grunderwerbsteuer.
Die Notarkosten beim Immobilienkauf sind gesetzlich geregelt und hängen insbesondere vom Geschäftswert und den notwendigen notariellen Tätigkeiten ab; konkrete Beispiele stellt die Bundesnotarkammer für den Kauf einer Eigentumswohnung bereit.
Muss eine Wohnung unmittelbar nach dem Kauf beispielsweise für 15.000 Euro renoviert werden, kann für eine erweiterte Wirtschaftlichkeitsrechnung auch dieser Betrag zur Gesamtinvestition hinzugerechnet werden.
Zwei Wohnungen können denselben Kaufpreis pro Quadratmeter haben, aber aufgrund unterschiedlicher Kaufnebenkosten oder notwendiger Anfangsinvestitionen tatsächlich unterschiedlich viel Kapital je Quadratmeter benötigen.
Die Gesamtinvestition je Quadratmeter zeigt lediglich, wie viel Kapital je Flächeneinheit eingesetzt wird; ob dieser Betrag wirtschaftlich attraktiv ist, hängt insbesondere von Miete, Lage, Zustand und zukünftigen Kosten ab.
Bei Immobilienangeboten wird fast immer mit dem Kaufpreis pro Quadratmeter gearbeitet. Der Anleger bezahlt wirtschaftlich aber mehr als nur den Kaufpreis.
Bei 10 % Kaufnebenkosten erhöht sich ein Kaufpreis von 5.000 Euro je m² rechnerisch bereits auf 5.500 Euro Gesamtinvestition je m² – noch bevor möglicherweise Renovierungen hinzukommen.
Eine Wohnung mit niedrigerem Kaufpreis kann beispielsweise durch hohe Maklerkosten oder einen erheblichen Renovierungsbedarf am Ende eine höhere Gesamtinvestition pro Quadratmeter verursachen als ein zunächst teurer wirkendes Vergleichsobjekt.
Wir würden beide Werte notieren:
und
So bleibt sichtbar, wie viel vom Kapitaleinsatz tatsächlich auf den Kaufpreis und wie viel auf Nebenkosten und zusätzliche Investitionen entfällt.
Eine Wohnung für 4.000 Euro je m² kann auf den ersten Blick günstig aussehen. Wenn anschließend 800 Euro je m² investiert werden müssen und zusätzlich Kaufnebenkosten entstehen, kann sich das Bild deutlich verändern.
Besonders interessant wird die Kennzahl zusammen mit der bereits berechneten Nettokaltmiete je m². Damit stehen sich tatsächlicher Kapitaleinsatz und laufender Mietertrag auf derselben Flächenbasis gegenüber.
Die Gesamtinvestition pro Quadratmeter ist mathematisch extrem einfach, aber für einen realistischen Immobilienvergleich sehr nützlich. Sie verhindert, dass Kaufnebenkosten und notwendige Anfangsinvestitionen bei der Preisbetrachtung praktisch unsichtbar bleiben.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
Verbraucherzentrale – Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf
Bundesministerium der Finanzen – Informationen zur Grunderwerbsteuer
Bundesnotarkammer – Beispielberechnungen zu Notarkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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