Wie berechne ich die jährlichen Zinskosten meines Immobiliendarlehens?

Ausführliche Antwort

Die Grundrechnung ist sehr einfach

Für einen ersten Überschlag gilt: jährliche Zinskosten = aktuelle Restschuld × Sollzinssatz.

Ein einfaches Beispiel

Bei 300.000 Euro Darlehen und 4 % Sollzins ergibt sich zu Beginn eine rechnerische Zinsbelastung von 300.000 € × 4 % = 12.000 Euro pro Jahr beziehungsweise rund 1.000 Euro pro Monat.

Die tatsächlichen Jahreszinsen fallen etwas niedriger aus

Bei einem Annuitätendarlehen wird die Restschuld bereits während des Jahres durch jede Rate reduziert, sodass im genannten Beispiel bei 2 % anfänglicher Tilgung tatsächlich nur ungefähr 11.900 Euro Zinsen im ersten Jahr anfallen.

Die Zinskosten sinken von Jahr zu Jahr

Die Deutsche Bundesbank erläutert, dass sich beim Annuitätendarlehen mit sinkender Restschuld auch der Zinsanteil der gleichbleibenden Rate reduziert.

Die Restschuld ist deshalb entscheidend

Sinkt die Restschuld beispielsweise auf 250.000 Euro und bleibt der Sollzins bei 4 %, beträgt die rechnerische jährliche Zinsbelastung nur noch rund 10.000 Euro.

Sondertilgungen reduzieren auch zukünftige Zinsen

Wird die Restschuld zusätzlich durch Sondertilgungen verringert, werden künftig ebenfalls weniger Zinsen auf das Darlehen berechnet.

Zins und Tilgung sollten getrennt betrachtet werden

Die Zinsen sind die eigentlichen Kosten des geliehenen Geldes, während die Tilgung die Darlehensschuld reduziert.

Der Tilgungsplan zeigt die genaue Entwicklung

Ein Tilgungsplan weist für jede Rate aus, welcher Betrag auf Zinsen, welcher auf Tilgung und welcher Restbetrag anschließend noch auf das Darlehen entfällt.

Sollzins und Effektivzins nicht verwechseln

Für die laufende Zinsberechnung ist grundsätzlich der vertragliche Sollzins maßgeblich, während der Effektivzins zusätzlich bestimmte weitere Kosten und Zahlungsmodalitäten des Kredits berücksichtigt.

Aus unserer Beraterpraxis

Diese Zahl rechnen wir fast automatisch

Bei 300.000 Euro Kredit und 4 % Zins denken wir zunächst sofort: ungefähr 12.000 Euro Zinsen im ersten Jahr. Für eine schnelle Größenordnung reicht diese Rechnung vollkommen aus.

Zinsen sind etwas anderes als die gesamte Kreditrate

Bei 4 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die anfängliche Jahresrate 18.000 Euro. Davon entfallen zu Beginn ungefähr 12.000 Euro auf Zinsen und 6.000 Euro auf die anfängliche Tilgung.

Genau diese Trennung finden wir wichtig

Wenn ein Anleger sagt: „Meine Finanzierung kostet mich 1.500 Euro im Monat“, würden wir genauer hinschauen. Ein Teil davon sind Finanzierungskosten, ein anderer Teil reduziert die eigene Restschuld.

Die Zinskosten werden automatisch kleiner

Je länger das Darlehen läuft und je stärker die Restschuld sinkt, desto weniger Zinsen werden bei unverändertem Zinssatz fällig. Dadurch steigt innerhalb der gleichbleibenden Annuität der Tilgungsanteil.

Ein Prozentpunkt macht bei großen Darlehen viel aus

Bei 300.000 Euro Restschuld entsprechen 1 Prozentpunkt Zins rund 3.000 Euro jährlich beziehungsweise 250 Euro monatlich. Bei 500.000 Euro sind es bereits 5.000 Euro beziehungsweise rund 417 Euro monatlich.

Für die Anschlussfinanzierung ist die Rechnung besonders wichtig

Bei einer Restschuld von beispielsweise 200.000 Euro verursachen 3 % Zins ungefähr 6.000 Euro Zinsen jährlich, 5 % dagegen bereits rund 10.000 Euro. Dadurch lässt sich das zukünftige Zinsrisiko sehr schnell überschlagen.

Die jährlichen Zinskosten gehören zu den einfachsten Zahlen einer Immobilienfinanzierung. Wer Darlehenshöhe, Restschuld und Zinssatz kennt, kann innerhalb weniger Sekunden beurteilen, welchen laufenden Preis er für das Fremdkapital bezahlt.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.

Weiterführende Quellen

Deutsche Bundesbank – Annuitätendarlehen, Restschuld sowie Entwicklung von Zins und TilgungDeutsche Bundesbank – Glossar Annuitätendarlehen

LBS – Annuitätenrechner und Zusammenhang zwischen Zinsen, Tilgung und RestschuldLBS – Rechner für Annuitätendarlehen

Volksbanken Raiffeisenbanken – Beispielrechnung zu Zins- und Tilgungsanteilen eines AnnuitätendarlehensVolksbanken Raiffeisenbanken – Annuitätendarlehen einfach erklärt