Wie berechne ich, wie viele Euro meines Immobiliendarlehens ich pro Jahr tilge?

Ausführliche Antwort

Die einfache Anfangsrechnung

Die Formel lautet: Darlehenssumme × anfänglicher Tilgungssatz = anfänglicher jährlicher Tilgungsbetrag.

Ein einfaches Beispiel

Bei 300.000 Euro Darlehen und 2 % Anfangstilgung ergibt sich 300.000 € × 2 % = 6.000 Euro beziehungsweise zunächst rund 500 Euro Tilgung pro Monat.

Zinsen kommen zusätzlich hinzu

Bei beispielsweise 4 % Sollzins entstehen anfänglich rund 12.000 Euro Zinsen pro Jahr, sodass Zins und anfängliche Tilgung zusammen eine Jahresrate von rund 18.000 Euro beziehungsweise 1.500 Euro monatlich ergeben.

Die tatsächliche Tilgung steigt bereits im ersten Jahr

Bei monatlicher Zahlung wird die Restschuld mit jeder Rate kleiner, dadurch sinkt der Zinsanteil und innerhalb der gleichbleibenden Annuität steigt der Tilgungsanteil; die Deutsche Bundesbank erläutert diesen Mechanismus beim Annuitätendarlehen.

Deshalb sind 6.000 Euro nur der anfängliche Jahreswert

Bei einem Annuitätendarlehen mit monatlichen Raten wird im ersten vollständigen Jahr tatsächlich etwas mehr als der einfache anfängliche Betrag von 6.000 Euro getilgt, weil der Zinsanteil bereits von Monat zu Monat sinkt.

Der Tilgungsplan zeigt den exakten Eurobetrag

Die PSD Banken erklären das Annuitätendarlehen als gleichbleibende Rate aus Zins- und Tilgungsanteil, wobei der Tilgungsanteil während der Rückzahlung immer größer wird.

Nach einigen Jahren steigt die Tilgung deutlich

Bei gleichbleibender Rate und unverändertem Sollzins wird jedes Jahr mehr Darlehen zurückgezahlt, weil auf die bereits reduzierte Restschuld weniger Zinsen anfallen.

Sondertilgungen kommen zusätzlich hinzu

Wer beispielsweise regulär rund 6.000 Euro tilgt und zusätzlich 5.000 Euro Sondertilgung leistet, reduziert seine Restschuld in diesem Jahr entsprechend stärker.

Die Entwicklung ist typisch für Annuitätendarlehen

Auch BHW erläutert, dass bei annuitätischer Tilgung der Zinsanteil während der Rückzahlung sinkt und der Tilgungsanteil steigt.

Aus unserer Beraterpraxis

Prozentangaben übersetzen wir gern in Euro

2 % Tilgung klingt zunächst abstrakt. Bei 300.000 Euro Darlehen bedeutet es aber ganz konkret: anfänglich etwa 6.000 Euro Schuldenabbau pro Jahr.

Bei größeren Krediten werden kleine Prozentsätze groß

Bei 500.000 Euro Darlehen entsprechen 2 % Anfangstilgung bereits 10.000 Euro pro Jahr. Bei 3 % wären es anfänglich 15.000 Euro.

Diese Eurozahl macht die Finanzierung verständlicher

Wir finden es hilfreich, nicht nur zu sagen: „Ich tilge mit 2 %“, sondern zusätzlich zu wissen: „Wie viele Euro meiner Schulden verschwinden dadurch ungefähr jedes Jahr?“

Die Tilgung steigt automatisch

Beim Annuitätendarlehen wird der jährliche Schuldenabbau mit der Zeit größer, sofern Rate und Zinssatz unverändert bleiben. Genau deshalb ist die tatsächliche Entschuldung schneller, als eine einfache Rechnung „2 % pro Jahr“ vermuten lässt.

Trotzdem belastet die Tilgung die Liquidität

Auch wenn Tilgung wirtschaftlich Vermögen beziehungsweise Eigenkapital im Objekt aufbaut, muss das Geld zunächst monatlich aufgebracht werden. Für den Cashflow einer Kapitalanlageimmobilie bleibt die gesamte Kreditrate relevant.

Mehr Tilgung ist deshalb eine Abwägung

10.000 Euro Tilgung pro Jahr reduzieren die Restschuld, stehen aber gleichzeitig nicht mehr als freie Liquidität für Rücklagen, weitere Immobilien oder andere Anlagen zur Verfügung.

Die jährliche Tilgung in Euro ist eine der einfachsten Finanzierungsgrößen überhaupt. Sie macht aus einem abstrakten Tilgungssatz einen konkreten Betrag und zeigt unmittelbar, wie stark die Verschuldung Jahr für Jahr zurückgeht.

Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.

Weiterführende Quellen

Deutsche Bundesbank – Annuitätendarlehen: Entwicklung von Zins und Tilgung

Verband der PSD Banken – Annuitätendarlehen und Zusammensetzung der Rate

BHW – Zins, Tilgung und Laufzeit bei Baudarlehen