Was ist der Jahresrohertrag einer Kapitalanlageimmobilie und wie wird er berechnet?

Ausführliche Antwort

Die Grundrechnung ist sehr einfach

Bei einer vermieteten Wohnung mit gleichbleibender Nettokaltmiete kann für einen ersten Überschlag gerechnet werden: monatliche Nettokaltmiete × 12 = Jahresrohertrag.

Ein einfaches Beispiel

Bei 800 Euro monatlicher Nettokaltmiete ergibt sich damit ein jährlicher Rohertrag von 800 € × 12 = 9.600 Euro.

In der Immobilienbewertung ist der Begriff genauer definiert

Nach § 31 ImmoWertV ergibt sich der Rohertrag grundsätzlich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen.

Tatsächliche Miete und marktüblicher Rohertrag können sich unterscheiden

Ist eine Wohnung beispielsweise deutlich unterhalb oder oberhalb des marktüblichen Niveaus vermietet, kann bei einer professionellen Wertermittlung eine andere Betrachtung erforderlich sein als bei einer einfachen persönlichen Einnahmenrechnung.

Bewirtschaftungskosten werden noch nicht abgezogen

Erst wenn vom Jahresrohertrag Verwaltungskosten, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und gegebenenfalls weitere nicht gedeckte Betriebskosten abgezogen werden, entsteht im Ertragswertverfahren der Reinertrag.

Deshalb steht der Rohertrag am Anfang der Rechnung

Die IHK Rhein-Neckar führt Rohertrag, Reinertrag und Bewirtschaftungskosten als zentrale Bestandteile des Ertragswertverfahrens.

Auch für einfache Kaufpreisvergleiche ist er hilfreich

Der Gutachterausschuss Dresden verwendet den Jahresrohertrag beispielsweise beim sogenannten Rohertragsfaktor beziehungsweise Multiplikator, bei dem Kaufpreis und jährlicher Rohertrag miteinander verglichen werden. Gutachterausschuss Dresden – Grundstücksmarktbericht und Rohertragsfaktor

Rohertrag ist nicht gleich Gewinn

Von beispielsweise 9.600 Euro Jahresrohertrag müssen noch Eigentümerkosten und gegebenenfalls Finanzierungskosten getragen werden.

Die Kennzahl ist deshalb nur ein Ausgangspunkt

Für eine vollständige Wirtschaftlichkeitsanalyse sollten anschließend mindestens Bewirtschaftungskosten, Finanzierung, Cashflow und gegebenenfalls Steuern berücksichtigt werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Eine der einfachsten Zahlen überhaupt

Wenn eine Wohnung 800 Euro Nettokaltmiete erzielt, rechnen wir sofort mit 9.600 Euro Jahresmiete beziehungsweise Jahresrohertrag. Diese Zahl bildet den Ausgangspunkt für zahlreiche weitere Berechnungen.

Aus zwei Zahlen entstehen bereits mehrere Kennzahlen

Kennt man Kaufpreis und Jahresrohertrag, lassen sich daraus beispielsweise Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor sehr schnell ableiten.

Ein Beispiel

Bei 240.000 Euro Kaufpreis und 12.000 Euro Jahresrohertrag beträgt die Bruttomietrendite vereinfacht 5 % und der Kaufpreisfaktor 20.

Trotzdem dürfen wir beim Rohertrag nicht stehen bleiben

12.000 Euro Mieteinnahmen sind noch keine 12.000 Euro Gewinn. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfälle, Finanzierung und weitere Kosten reduzieren das wirtschaftliche Ergebnis.

Besonders bei Verkaufsunterlagen genau hinschauen

Wenn dort mit einem hohen „Jahresertrag“ geworben wird, möchten wir wissen, ob tatsächlich die bestehende Nettokaltmiete gemeint ist oder bereits eine zukünftige beziehungsweise theoretisch erzielbare Miete eingerechnet wurde.

Bestandsmiete und mögliche Marktmiete getrennt ausweisen

Wir bevorzugen zwei klare Zahlen: heutiger tatsächlicher Jahresrohertrag und gegebenenfalls zukünftig realistischer Jahresrohertrag. Dadurch bleibt sichtbar, welcher Teil der Kalkulation bereits existiert und welcher erst angenommen wird.

Der Jahresrohertrag ist mathematisch extrem einfach, aber eine elementare Ausgangsgröße für die Analyse vermieteter Immobilien. Wer ihn kennt, kann anschließend Kaufpreisfaktor, Mietrendite, Reinertrag und weitere Kennzahlen wesentlich leichter nachvollziehen.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.

Weiterführende Quellen

Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz – § 31 ImmoWertV: Rohertrag und Reinertrag

Gutachterausschuss Dresden – Grundstücksmarktbericht: Jahresrohertrag und Rohertragsfaktor

IHK Rhein-Neckar – Ertragswertverfahren mit Rohertrag, Reinertrag und Bewirtschaftungskosten