Wie berechne ich den monatlichen Cashflow meiner Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Die Grundrechnung ist sehr einfach

Für eine überschlägige Berechnung kann gerechnet werden: monatlicher Cashflow = monatliche Einnahmen – monatliche tatsächliche Ausgaben.

Ein einfaches Beispiel

Erzielt eine Wohnung 1.000 Euro Nettokaltmiete, verursacht 150 Euro nicht umlagefähige laufende Kosten und beträgt die Kreditrate 900 Euro, ergibt sich zunächst ein Cashflow von 1.000 € – 150 € – 900 € = –50 Euro pro Monat.

Positiv oder negativ ist sofort erkennbar

Bei +100 Euro verbleiben monatlich 100 Euro Liquiditätsüberschuss, bei –100 Euro muss der Eigentümer entsprechend 100 Euro aus anderer Liquidität zuschießen.

Die Kreditrate gehört vollständig in die Liquiditätsrechnung

Für den Cashflow werden sowohl Zins als auch Tilgung berücksichtigt, weil beide tatsächlich vom Konto abfließen, auch wenn die Tilgung wirtschaftlich die Restschuld reduziert und deshalb keine Kostenposition wie der Zins darstellt.

Nicht umlagefähige Kosten nicht vergessen

Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Hausgeldbestandteile und weitere vom Eigentümer zu tragende laufende Ausgaben müssen berücksichtigt werden; Finanztip zeigt in seiner Immobilien-Renditerechnung ebenfalls den Cashflow nach Bewirtschaftungskosten und vollständiger Finanzierung.

Kosten nicht doppelt ansetzen

Ist beispielsweise die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bereits im angesetzten nicht umlagefähigen Hausgeld enthalten, darf sie nicht zusätzlich ein zweites Mal vom Cashflow abgezogen werden.

Leerstand und Mietausfall verändern den tatsächlichen Cashflow

Die vertraglich vereinbarte Miete hilft wenig, wenn sie zeitweise nicht eingeht, weshalb für eine langfristige Planung auch realistische Ausfall- und Leerstandsannahmen berücksichtigt werden sollten.

Steuerwirkung kann separat berechnet werden

Der Cashflow kann zunächst vor Steuern berechnet und anschließend um die individuelle Steuerzahlung oder Steuerentlastung aus der Vermietung ergänzt werden.

Der Cashflow ist keine Renditekennzahl

Ein positiver monatlicher Cashflow ist angenehm für die Liquidität, sagt allein aber noch nicht, ob Kaufpreis, Eigenkapitaleinsatz und langfristige Gesamtrendite wirtschaftlich attraktiv sind.

Aus unserer Beraterpraxis

Diese Zahl wollen Anleger meistens zuerst wissen

Die praktische Frage lautet häufig ganz einfach: „Wie viel muss ich jeden Monat selbst dazuzahlen – oder bleibt sogar etwas übrig?“ Genau darauf gibt der monatliche Cashflow eine sehr verständliche Antwort.

Wir rechnen lieber in Euro als nur in Prozent

Eine Nettomietrendite von 3,5 % oder 4 % ist wichtig, aber für die persönliche Liquidität zunächst abstrakt. –80 Euro Cashflow pro Monat versteht dagegen jeder sofort.

Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht

Wenn beispielsweise monatlich 100 Euro zugezahlt werden müssen, gleichzeitig aber 400 Euro der Kreditrate in die Tilgung fließen, sieht die wirtschaftliche Vermögensentwicklung anders aus als die reine Liquiditätsbetrachtung.

Trotzdem darf die monatliche Zuzahlung nicht schöngeredet werden

Die Tilgung baut zwar Verschuldung ab, aber die 100 Euro müssen jeden Monat tatsächlich vorhanden sein. Deshalb betrachten wir Liquidität und Vermögensentwicklung bewusst getrennt.

Wir rechnen mit realistischen Eigentümerkosten

Bei einer Kapitalanlagewohnung würden wir nicht einfach Miete minus Kreditrate rechnen. Nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Ausfallrisiken gehören aus unserer Sicht unbedingt in eine belastbare Kalkulation.

Auch die Berliner Sparkasse trennt diese Größen

Die Berliner Sparkasse beschreibt bei Kapitalanlageimmobilien ausdrücklich, dass Nettokaltmiete, Zinslast, nicht umlagefähige Betriebskosten und Tilgung gemeinsam über die laufende Tragfähigkeit entscheiden.

Ein Sicherheitspuffer ist sinnvoll

Wir würden eine Finanzierung ungern so knapp kalkulieren, dass schon eine kleine Reparatur oder kurze Mietunterbrechung zu einem Liquiditätsproblem führt. Auch die Verbraucherzentrale empfiehlt bei Immobilienfinanzierungen ausdrücklich, Einnahmen, Ausgaben und ausreichende Reserven vollständig gegenüberzustellen.

Der monatliche Cashflow gehört für uns zu den wichtigsten und gleichzeitig einfachsten Kennzahlen einer Kapitalanlageimmobilie. Er zeigt unmittelbar, wie stark das Objekt die persönliche Liquidität jeden Monat belastet oder entlastet.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.

Weiterführende Quellen

Finanztip – Immobilienrendite und Cashflow einer Kapitalanlage berechnen

Berliner Sparkasse – Kapitalanlageimmobilien: Mieteinnahmen, Kosten, Tilgung und Cashflow

Verbraucherzentrale – Monatliche Liquidität, Einnahmen, Ausgaben und Finanzierungsreserve berechnen