Was ist der Reinertrag einer Kapitalanlageimmobilie und wie wird er berechnet?

Ausführliche Antwort

Die Berechnung ist sehr einfach

Nach § 31 ImmoWertV gilt: jährlicher Reinertrag = jährlicher Rohertrag – Bewirtschaftungskosten. § 31 ImmoWertV – Reinertrag und Rohertrag

Ein einfaches Beispiel

Beträgt der Jahresrohertrag 12.000 Euro und werden 2.000 Euro Bewirtschaftungskosten angesetzt, ergibt sich ein Jahresreinertrag von 10.000 Euro.

Bewirtschaftungskosten werden abgezogen

Dazu gehören in der Immobilienbewertung insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis sowie gegebenenfalls nicht vom Mieter getragene Betriebskosten.

Marktübliche Erträge sind entscheidend

Bei einer professionellen Wertermittlung wird grundsätzlich mit den marktüblich erzielbaren Erträgen gerechnet; tatsächliche Erträge können zugrunde gelegt werden, wenn sie marktüblich erzielbar sind.

Finanzierung gehört noch nicht hinein

Zinsen und Tilgung des persönlichen Immobiliendarlehens werden bei dieser objektbezogenen Reinertragsberechnung grundsätzlich nicht abgezogen.

Ein aktuelles Bewertungsmodell zeigt die Praxis

Der Gutachterausschuss Essen definiert den Reinertrag ebenfalls ausdrücklich als Differenz zwischen Rohertrag und Bewirtschaftungskosten und veröffentlicht zugleich Modellwerte für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Gutachterausschuss Essen – Reinertrag und Bewirtschaftungskosten

Der Reinertrag ist noch nicht der persönliche Gewinn

Steuern, individuelle Finanzierung, größere außergewöhnliche Investitionen und andere persönliche Zahlungsströme sind in dieser einfachen Objektkennzahl noch nicht vollständig enthalten.

Er ist Grundlage weiterer Berechnungen

Reinertrag beziehungsweise operative Nettoerträge spielen unter anderem bei Ertragswert, Renditebetrachtungen und verschiedenen professionellen Immobilienkennzahlen eine wichtige Rolle.

Auch professionelle Immobilienbewerter arbeiten damit

HypZert führt Rohertrag, Reinertrag und Bewirtschaftungskosten ausdrücklich als zentrale Bestandteile des Ertragswertverfahrens. HypZert – Immobilienbewertung und Ertragswertverfahren

Aus unserer Beraterpraxis

Diese Rechnung verstehen Anleger sofort

Wenn eine Wohnung 12.000 Euro Jahresmiete erzielt und langfristig 2.000 Euro beim Eigentümer verbleibende Bewirtschaftungskosten verursacht, bleiben 10.000 Euro Reinertrag. Das ist wesentlich aussagekräftiger als nur die Aussage „Die Wohnung bringt 12.000 Euro Miete“.

Rohertrag und Reinertrag sollten nicht verwechselt werden

Der Rohertrag zeigt zunächst, was die Immobilie erwirtschaftet. Der Reinertrag zeigt besser, was nach den laufenden Bewirtschaftungskosten des Objekts davon übrig bleibt.

Gerade bei zwei ähnlichen Wohnungen wird es interessant

Wohnung A und Wohnung B können jeweils 12.000 Euro Jahresrohertrag erzielen. Wenn bei Wohnung A 1.500 Euro und bei Wohnung B 3.000 Euro Bewirtschaftungskosten anfallen, liegen die Reinerträge aber bei 10.500 beziehungsweise 9.000 Euro.

Damit wird Kostenqualität sichtbar

Eine hohe Miete allein macht eine Immobilie nicht automatisch wirtschaftlich besser. Hohe Verwaltungskosten, Instandhaltung oder Mietausfallrisiken können einen erheblichen Teil des Ertrags wieder aufzehren.

Danach kommt erst die Finanzierung

Vom Reinertrag ausgehend können wir anschließend betrachten, welchen Kapitaldienst die Immobilie tragen muss und welcher Cashflow daraus für den Anleger entsteht.

Die Rechenkette ist deshalb sehr logisch

Für uns lautet eine einfache Reihenfolge:

Mieteinnahmen → Rohertrag → Bewirtschaftungskosten → Reinertrag → Finanzierung → Cashflow

Der Reinertrag gehört zu den einfachen und wichtigen Grundgrößen einer Kapitalanlageimmobilie. Er zeigt wesentlich realistischer als die reine Jahresmiete, welche operative Ertragskraft das Objekt tatsächlich besitzt.

Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.

Weiterführende Quellen

Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz – § 31 ImmoWertV: Reinertrag und Rohertrag

Gutachterausschuss Essen – Reinertrag und aktuelle Bewirtschaftungskostenmodelle

HypZert – Ertragswertverfahren, Reinertrag und Bewirtschaftungskosten